LMP / LMNP : quelles différences ?
Louer dans meublé est souvent l’option la plus avantageuse pour louer une propriété et construire du capital. Vous avez deux articles de votre choix pour déclarer votre revenu de location comme « professionnel » (LMP) ou « non professionnel » (LMNP). Nos comptables comparent les avantages pour vous aider à choisir.
Location en avantage meublé 1 : rendement
Avec une qualité équivalente, un locataire meublé recevra des loyers de 15 à 25 % plus élevés que pour une location nue.
La rentabilité de la location meublée est donc souvent plus élevée, même si elle implique des coûts supplémentaires : équipement, entretien, services, coûts de commercialisation, etc.
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Tous les coûts liés à la location meublée sont normalement déductibles du bénéfice imposable.
Avantage locatif meublé 2 : flexibilité du bail
En crédit-bail nu, la durée minimale du bail est normalement de trois ans. Alors que pour les locations meublées, les durées peuvent être très courtes (à partir d’une journée) et s’étendre sur une période deplusieurs mois ou années.
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En termes de gestion du bail, la location en meublé est donc plus flexible que la location de locaux nus.
Location en avantage meublé 3 : fiscalité favorable
Pour déclarer votre revenu de location en meublé , vous pouvez choisir entre deux articles qui ont des avantages fiscaux importants :
- Le statut d’une société de location meublée non professionnelle (LMNP)
- Le statut de société de location en meublé professionnel (LMP)
Dans les deux cas, contrairement aux baux nus, les loyers sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non comme revenus fonciers.
La catégorie des bénéfices industriels et commerciaux présente les avantages suivants :
- Les intérêts sur le prêt sont déductibles de votre revenu ainsi que des frais de propriété, de copropriété, d’entretien et de réparation.
- Vous pouvez déprécier la propriété (jusqu’à 85% de l’achatvaleur) et le mobilier. Comme la dépréciation de la propriété s’étend sur vingt à trente ans, il est donc possible de constituer une richesse presque libre d’impôt, puisque l’amortissement absorbe les revenus de la taxe de location.
Si les revenus générés par les biens loués ne dépassent pas 70 000€ (base 2018), le régime micro-BIC s’applique automatiquement (sauf indication contraire). Il permet de calculer le bénéfice imposable en appliquant un rabais de 50 % sur les loyers.
- Avantage de Mirco-BIC : simplicité (pas de comptabilité à conserver).
- Inconvénient de Micro-Bic : vous ne pouvez pas déduire vos dépenses réelles puisqu’elles sont fixées à 50% du montant du loyer. Il ne génère donc pas de déficit ni ne prélève complètement les loyers.
LMP et LMNP, quelles différences ?
La principale différence entre les deux statuts des locataires dans meublé est la gestion de tous les déficits :
- Dans LMP : ils sont imputés àle revenu total, vous êtes au régime réel,
- Dans le cadre de LMNP, c’est-à-dire dans le cadre du régime micro-BIC, ils ne peuvent être imputés que sur des revenus du même type.
Dans les deux cas, le déficit est déclaré pendant dix ans.
Nous conseillons nos comptables de choisir entre le statut LMP et le statut LMNP ?
Ce choix dépend du niveau des loyers générés par la location meublée . Pour bénéficier du plan de location meublé professionnel LMP, vous devez
:
- Collecter plus de 23 000€ de loyers par an .
- Retirez au moins la moitié du revenu total de votre maison fiscale de cette activité.
Sachant que pour générer un chiffre d’affaires annuel de 23 000 euros, le ticket d’entrée en termes d’investissement est d’environ 500 000 euros.
Il convient de noter que l’inscription au Registre du commerce et des sociétés (RCS), qui est obligatoire pour l’accès à la loi jusqu’au printemps 2019, a été supprimée par une décision de laConseil constitutionnel. Désormais, dès que les conditions de ressources sont atteintes, vous passez automatiquement à l’état LMP.
Un autre avantage dans LMP , puisque la propriété donnée en location meublée est considérée comme une propriété professionnelle, elle est exemptée de ISF. Dans de nombreux cas, l’option du régime de location réelle meublée permet même l’ « effacement fiscal » des loyers perçus. C’est pourquoi il peut être approprié de consulter un comptable agréé qui se spécialise dans le crédit-bail meublé dès que vous envisagez un investissement immobilier pour le crédit-bail.
