Quel est le montant maximum de déficit foncier que l’on peut déduire par année fiscale ?

Les contribuables qui louent des biens immobiliers ont le choix entre plusieurs régimes fiscaux. Nous avons vu à travers cet article l’imposition des loyers lorsqu’ils sont loués dans le vide au régime réel. Le contribuable comptabilise les loyers dont il est en défaut les dépenses engagées sur la propriété (travaux, intérêts sur emprunt, impôt foncier…). Le revenu foncier imposable porte alors la fourchette d’imposition et les prélèvements sociaux. Mais que se passe-t-il lorsque les charges sont plus élevées que les loyers ? Vous gagnez de l’impôt ? Qu’en est-il du calcul avec l’impôt à la source ?

Résumé

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• Le concept de déficit foncier
• Fiscalité des déficits fonciers : ils ne sont pas nécessairement « reportés »

class= »ez-toc-page-1 EZ-TOC-heading-niveau-2″>Peut-on choisir de refuser d’utiliser immédiatement un déficit foncier pour le provisionner ?

• Où trouver le déficit différé, comment le déclarer sur le 2044 ?
• Déficit foncier provisionné : Exceptions et contraintes
• Déficit foncier et impôts à la source.

Le concept de déficit foncier

Pour bien comprendre cet article complexe, nous vous invitons à vous familiariser en amont sur l’impôt sur le revenu foncier (lien ci-dessus) et l’impact de la tranche d’imposition marginale que nous avons mentionnée dans le calcul de l’impôt sur le revenu. Nous considérons dans cet article une tranche fiscale de 30% pour les exemples ; le raisonnement est le même avec un IMT à 0%, 11%, 41% ou 45%.

Un déficit foncier survient lorsqu’un contribuable qui loue un bien vide opte pour le régime actuel et a plus de frais déductibles que le loyer. Au moment de la déclaration d’impôt sur le revenu foncier 2044, il obtient alors un déficit foncier imposable au lieu d’un résultat foncier imposable. Allons prenons un exemple concret.

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Exemple : M. loue une propriété en 2021. Au cours de l’année, il reçoit 10 000€ de loyer. Il fait aussi beaucoup de travail : 15 000€. Ces travaux ne sont pas considérés comme un agrandissement ou une reconstruction, de sorte qu’il peut les déduire. M. a également plusieurs frais déductibles de 4 000 euros (intérêts sur emprunt, assurance…). Sur sa déclaration d’impôt 2021, M. déclare 10.000€ de loyer et 19 000€ de frais déductibles. Son résultat foncier imposable est négatif, il est appelé déficit foncier : — 9 000€.

Imposition des déficits fonciers : ils ne sont pas nécessairement « reportés »

L’erreur commune est de penser que le déficit foncier de 9 000 euros sera reporté pour les années suivantes. C’est faux, nous devons en fait distinguer deux aspects  : 1) le déficit foncier utilisé immédiatement(indiqué en violet pendant l’article) : tout déficit foncier compris entre 0€ et — 10 700 euros sera utilisé pour l’année en cours. La première — 10.700€ sont transformés en déduction immédiate pour le déclarant. Étant donné qu’ils ne peuvent pas être déduits du revenu foncier (ils sont déjà à 0€), le déficit foncier sera retiré des autres revenus du contribuable, y compris les revenus. Nous sommes dans un rares cas où un déficit foncier peut être affecté sur un autre type de revenu (employés).

Exemple : Nous répétons le cas précédent en supposant que M. a 50 000 euros de salaires imposables et encore — 9000€ de déficit foncier. Les 9,000€ vont immédiatement pour déduire le salaire de M. Son revenu imposable qui sera assujetti à l’impôt sera de 41 000€ au lieu de 50 000€. Gain fiscal grâce au déficit utilisé immédiatement : 9000* la tranche d’imposition est par exemple 9.000* 30% = 2 700€ moins taxes.

2) Déficit provisionné(orange) : Lorsque le déficit est si important qu’il entraîne un résultat foncier inférieur à 10 700 euros, nous parlons d’un provisionnement ou d’un déficit déficit déficit. Comme le point précédent, le premier -10.700 € sera crédité des gains immédiatement. D’autre part, le solde ne sera pas utilisés et seront provisionnés pour les années suivantes. Il est reporté de 10 ans.

Exemple : M. a rénové une propriété sur laquelle il reçoit 10.000€ de revenus fonciers et reçoit 35 700€ de charges déductibles. Il déclare donc un déficit terrain à partir de -25 700€. Il aura 10 700€ de déficit qui sera utilisé immédiatement en déduction de son salaire imposable (gain fiscal de 10 700 * la tranche d’imposition ici est de 3210€ moins taxes). Il y a encore 15 000€ de déficit à déclarer qui seront provisionnés pour être utilisé les années suivantes…

La question est de savoir comment ces 15 000 euros seront utilisés et quel avantage fiscal ils procureront. Un déficit à déclarer peut être utilisé seulement sur les revenus fonciers positifs à l’avenir. Une fois le déficit financé, il ne sera pas possible pour l’utiliser l’année suivante jusqu’à -10 700€. Cette fois vous devrez attendre pour obtenir un revenu foncier imposable supérieur à 0€ pour le déclencher.

En suivant l’exemple : M. a provisionné 15 000 euros de déficit. 1) L’année suivante, M. a 10 000€ de loyer et 10 000€ de frais déductibles. Son revenu foncier imposable est de 0€. M. ne peut pas utiliser les 15 000 euros stockés pour l’imputer sur son revenu salarié jusqu’à concurrence de -10 700€ parce qu’un déficit différé n’est utilisé que sur un revenu foncier positif. M. garde son approvisionnement pour l’avenir. 2) L’année suivante, M. a 10 000€ de loyer et 4 000€ de charges. Nous obtenons donc un revenu foncier imposable de 6 000 euros qui sera soumis à l’impôt (selon la tranche) ET les prélèvements sociaux (17,2 %). M. utilisera son déficit précédent pour effacer les revenus fonciers imposables. Il tire dans le déficit de 15 000€ à ne pas être imposé sur 6 000€. Le Le revenu foncier imposé augmente à 0€. Gain fiscal provenant de la déficit provisionné : 6000* tranche d’imposition 6 000 * 17,2% La provision de M. pour les années suivantes est passée de 15 000 euros à 9 000 euros, car il en a utilisé une partie.

Il peut être tiré LA conclusion importante : Un déficit utilisé immédiatement (entre 0 et -10 700€) permet un gain d’impôt immédiat égal à : « montant déficit* la tranche d’imposition ». Un déficit provisionné permet un gain fiscal plus important : « montant déficit* tranche d’impôt montant déficitaire* prélèvements sociaux ». Cependant, ce gain se produira à l’avenir.

Peut-on choisir de refuser immédiatement d’utiliser un déficit foncier pour le provisionner ?

Une fois que nous avons saisi le mécanisme, les stratégies deviennent plus compréhensibles. Un contribuable qui achète une propriété de 100 000€ pour réaliser 70 000€ de travail déductible sait qu’il aura un gain fiscal de 70 000 €* sa tranche d’imposition 70 000 €* prélèvements sociaux. Pour un TMI de 30%, près de la moitié du travail (exactement 47,2 %) lui sont remboursés par le biais d’un réduction de la fiscalité. Ici, l’économie fiscale est de 70.000* 47,2% ou 33.040€ moins d’impôt. Un moyen efficace de financer une propriété en réalisant une valeur ajoutée tout en optimisant la fiscalité. Le calcul est presque exact sauf pour la déduction comprise entre 0 et — 10 700€ qui gagnera « seulement » 30% au lieu de 47,2%. En effet, l’imputation sur le revenu des salariés au lieu d’une déduction foncière ne permet pas à ces 10 700 euros d’apporter un gain sur les prélèvements sociaux. Les contribuables pourraient alors être tentés de refuser cette déduction immédiate sur les salaires afin de prévoir un déficit. Il est évident qu’après quelques années, la propriété générera un revenu imposable de la propriété et que le déficit différé sera utilisé avant l’expiration après 10 ans, ce qui entraîne un gain fiscal maximal (impôts et prélèvements sociaux) basé sur un revenu foncier positif. Malheureusement, il est impossible de faire ce choix. Les autorités fiscales imposent la déduction immédiate des 10 700 premiers euros de déficit sur les salaires avant d’avoir droit à provisionnement. Un concept qui est important parce qu’il peut souvent être sage de faire la majeure partie du travail sur une seule année. Les contribuables qui envotent du travail sur deux exercices n’optimisent pas au mieux la fiscalité parce qu’ils créent deux fois le premier déficit de 10 700 euros.

Exemple :Gain d’impôt : 59,300* (30% 17,2%) 10,700* 30% = Nous reprenons la situation et nous supposons que M. effectue les 70 000€ de travail. 1) Si le travail est payé entre janvier et décembre d’un exercice fiscal : lors de la déclaration de l’année suivante, seulement 10 700€ seront déduits de les salaires. Les 59 300 euros restants seront déduits des revenus fonciers (que ce soit sur le loyer de l’année 1 ou sur les revenus fonciers positifs en tant que provision à l’avenir). 31,199€ moins taxes.

2) Si le travail est effectué sur deux exercices fiscaux : il est supposé 35 000 euros en décembre 2020 et 35 000 euros payés en janvier 2021 par exemple. — 2021 déclaration d’impôt 2020 : sur les 35 000 euros à déduire, le d’abord 10 700 euros de déficit est éliminé des salaires (gain au MIR seulement). Le solde sera déduit de la terre (une partie sur les loyers immédiatement, l’autre partie sera financée et déduite des revenus fonciers positifs à l’avenir). — Déclaration d’impôt 2021 : même régime. Sur les 35 000 euros, le premier déficit de 10 700 euros est déduit des salaires de l’année en cours. Le solde sera déduit du terrain dans tous les cas. Gain d’impôt : 10700*2* 30% 48,600* (30% 17,2%) =29,359€.

Il serait peut-être judicieux d’optimiser les provisions pour déficit sur une année lorsque l’on veut optimiser l’imposition. Dans l’exemple, le gain fiscal est de 31 199 — 29 359 = 1 840€, préférant dépenser sur un an au lieu de deux. Le plus fort en mathématiques l’aura compris, le calcul est beaucoup plus simple puisque nous gagnons des déductions sociales sur 10 700€ pour chaque année où nous évitons de créer un déficit utilisé qui aurait pu être un déficit provisionné. Nous trouvons 10 700* 17.2% = 1,840€ ! Être attention, l’optimisation fiscale a une contrepartie : le gain numérique ne se produira que lorsque le déficit est utilisé. Il est donc parfois nécessaire d’attendre plusieurs années avant de pouvoir le faire. Certains contribuables préfèrent reporter les dépenses déductibles importantes sur deux ou trois ans. Ils perdent alors 1 840 euros par an mais ont la chance de voir un impact sur leur impôt immédiat puisqu’ils auront 10 700 euros de déduction sur leurs salaires dès les premières années. Inversement, celui qui a choisi de faire tout le travail immédiatement pour prévoir un maximum d’impôt optimisé (il déduit tout aux prélèvements sociaux IMT ) mais devra attendre un revenu foncier positif pour faire fonctionner le déficit.

Où trouver le déficit différé, comment le déclarer sur le 2044 ?

Au moment de la déclaration sur papier, il était très difficile de remplir correctement les cases pour le déficit foncier. Les erreurs étaient nombreuses et a entraîné une réorganisation ou une perte d’avantages pour le contribuable. Aujourd’hui, tous les calculs sont effectués automatiquement sur la déclaration en ligne et cerise sur le gâteau : les autorités fiscales reportent chaque année, le déficit est reporté de sorte que le contribuable ne le perd pas en « oubliant ».

Soyez prudent quand vous faites votre première déclaration en ligne ! Si vous aviez des déficits provisionnés, vous devez les remplir dans la case 450 de la déclaration de revenus fonciers 2044. Pour les trouver, vous devrez prendre les avis fiscaux des années précédentes et regarder la fin de la ligne ci-dessous. Ici, dans notre , M. a un déficit provisionné de 16 213 euros qu’il devra s’indiquer lors de la première déclaration en ligne afin de ne pas la perdre. S’il n’indique pas 16 213€ dans la case 450 de la déclaration 2044, il perdra le déficit ou une perte fiscale de 16 213 * (30% 17,2%) = 7,652€.

Déficit foncier provisionné : exceptions et contraintes

Avant de commencer l’édition, il est essentiel d’avoir à l’esprit ces deux règles. De nombreux investisseurs s’engagent à éliminer l’impôt en oubliant ces deux contraintes : 1) Dès le moment où nous utilisons un déficit foncier sur d’autres revenus (l’année du déficit dans la limite de 10 700€), nous nous engageons à continuer à louer la propriété pendant trois ans ! Une règle qui est importante et qui oblige le contribuable à chercher à long terme. Cette position des autorités fiscales a été remise en question récemment. J’ai expliqué les conséquences ici : terre : est-il nécessaire de louer la propriété 3 ans ? Quels risques en cas de vente ? 2) A la disposition du bien, tous les travaux déduits directement sur le loyer, sur les salaires par déficits utilisés ou sur les revenus fonciers via un déficit provisionné ne pourront pas être inclus dans le calcul du gain en capital. La vente de la propriété sera associée à un impôt élevé sur les gains en capital, car il ne sera pas possible de déduire les travaux du calcul. Voir : comment l’impôt sur les gains en capital est-il calculé lors de la vente de biens immobiliers ?

Enfin, pour les plus courageux qui ont tenue jusqu’à la fin, il existe un concept technique final. L’intérêt sur prêt déductible ne peut jamais être inclus dans le déficit utilisé immédiatement de 0€ à -10 700€. Il s’agit d’une exception technique qui touche de nombreux contribuables et qui les amène à avoir un déficit qui est un déficit déficitaire. L’année de l’acquisition du puits, les contribuables remboursent souvent le prêt avant de percevoir les loyers. Nous avons ensuite une première déclaration avec peu ou pas de loyer et d’intérêt sur les prêts déductibles. Nous devons alors faire la déclaration de 2044 malgré tout et un déficit provisionné se produira parce que les intérêts du prêt déduits ne peuvent être utilisé immédiatement même entre 0 et -10 700€.

Exemple : M. achète une propriété et commence à la louer en décembre. Il rembourse le prêt depuis plusieurs mois. Il reçoit 1 000€ de loyer et payé 4 000€ d’intérêts d’emprunt. Son résultat terrestre est — 3.000€. Puisque le déficit provient des intérêts sur prêt, il ne sera pas déduit des salaires malgré le fait que l’on est entre 0€ et -10 700€. M. a un déficit provisionné de 3 000 euros !

Encore une fois, c’est une bonne chose pour le contribuable qui pourra gagner des impôts et des prélèvements sociaux en utilisant le déficit.

Déficit foncier et impôts à la source.

Le prélèvement à la source n’est qu’une avance et ne change pas les règles que je viens de mentionner. Il y avait eu de forts impacts et des optimisations possibles au cours de l’année blanche, mais aujourd’hui, le déficit foncier fonctionne comme je l’ai décrit. L’impôt à la source ne change rien de particulier dans le calcul de l’impôt final. Si la taxe était très forte parce que les autorités fiscales ne connaissaient pas votre déficit, vous serez remboursé. À l’inverse, si l’impôt à la source était trop bas parce qu’il tenait compte d’un déficit important qui n’existe plus, les impôts vous demanderont le solde. J’ai expliqué ici ce concept : le revenu foncier et l’impôt à la source.

Vous louez une propriété vide (Pinel ou non) ? Afin d’optimiser vos déclarations de revenus, prenez le temps de vous renseigner sur les déclarations des impôts ! L’important est de les remplir correctement pour miner la fiscalité ! Pour vous aider, j’ai créé un guide qui vous accompagnera étape par étape et vous donnera tous les conseils fiscaux pour savoir comment optimiser vos déclarations de revenus. Découvrez les bonnes questions à vous poser : devrions-nous intégrer les dépenses dans la réduction d’impôt ou les déduire du terrain ou les conserver pour gain en capital ? Comment corriger si j’ai oublié de déclarer le prêt/le travail dans l’année de libération ? où trouver les cases de la déclaration en ligne, que peut-on en déduire ect… ? Comment puis-je optimiser l’impôt à la source et l’année blanche avec mon bien locatif ? Réflexes à avoir au moment de la déclaration d’impôt qui permettra plusieurs centaines d’euros d’épargne.

Guide fiscal pour les locations vides classiques

Guide fiscal pour la location d’une propriété Pinel

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