Un étranger signe un compromis pour une villa à Phuket, verse un acompte, puis découvre que la loi thaïlandaise lui interdit de détenir le terrain. Le visa long séjour qu’il pensait obtenir automatiquement n’existe pas non plus sous cette forme. En Thaïlande, acheter une maison avec un visa long séjour suppose de maîtriser deux cadres juridiques distincts : celui de la propriété immobilière et celui de l’immigration. Les deux ne se recoupent qu’à des conditions très précises.
Certification TLS et ordres 237/2568 : le mécanisme que les agents ne mentionnent pas
Depuis le 1er octobre 2025, la police de l’immigration thaïlandaise a mis en place un visa long séjour d’un an renouvelable lié à l’achat ou à la location d’un bien résidentiel « haut de gamme ». Ce dispositif repose sur les ordres Immigration 237/2568 et 238/2568.
Le seuil d’investissement est fixé à 3 000 000 THB pour un condo en pleine propriété (freehold) enregistré au Land Office au nom du demandeur. On est loin de l’ancien régime classique à 10 millions de THB, qui reste la référence si le dossier ne passe pas par la bonne filière.
Car la procédure impose un passage obligé : obtenir un « Certification Letter » du Ministry of Tourism and Sports, délivré via Thailand Longstay Service Co., Ltd. (TLS). Sans ce document, les agents d’immigration appliquent le régime classique à 10 M THB et refusent le seuil réduit. TLS facture une adhésion de 4 000 THB et une redevance annuelle de 27 000 THB pour gérer cette certification.
En pratique, on constate que beaucoup d’agences immobilières à Phuket ou Pattaya présentent le seuil de 3 millions comme un simple ticket d’entrée, sans mentionner la certification TLS ni les délais administratifs qu’elle implique.
Terrain interdit, condo autorisé : ce que la loi thaïlandaise permet réellement à un étranger
Le Code foncier B.E. 2497 interdit aux étrangers de posséder du terrain en Thaïlande. La Loi sur les condominiums B.E. 2522 autorise la pleine propriété d’un condo, à condition que le quota étranger de 49 % de l’immeuble ne soit pas atteint.
Pour les villas et maisons, la situation est différente. On peut posséder la structure bâtie, mais pas le sol. Les montages courants sont le bail emphytéotique (leasehold, généralement 30 ans renouvelable) ou la création d’une société thaïlandaise. Les structures de prête-nom (nominee) sont illégales et font l’objet de contrôles renforcés.
Bail emphytéotique ou société thaïlandaise pour une villa
Le bail de 30 ans enregistré au Land Office reste le montage le plus transparent pour un étranger qui veut habiter une villa. Le renouvellement n’est pas garanti par la loi, ce qui constitue le principal risque à long terme.
La société thaïlandaise avec actionnaires locaux est une autre voie. Elle exige que des Thaïlandais détiennent au moins 51 % des parts. Les retours varient sur ce point : certains avocats spécialisés considèrent ce montage parfaitement légal quand les actionnaires sont réels et actifs, d’autres alertent sur les risques de requalification en structure nominee.
- Condo freehold : pleine propriété possible si le quota étranger de 49 % n’est pas dépassé, transfert de fonds depuis l’étranger obligatoire (FETF)
- Villa en leasehold : bail de 30 ans enregistrable, pas de propriété du terrain, renouvellement contractuel mais non garanti légalement
- Société thaïlandaise : détention indirecte du terrain, actionnaires thaïlandais majoritaires obligatoires, risque nominee si les parts sont fictives
Visa d’investissement immobilier à 3 M THB : conditions et pièges pratiques
Le nouveau visa d’investissement immobilier ne concerne que les condos en pleine propriété. Acheter une villa en leasehold ne donne pas accès au seuil de 3 millions de THB. Ce point élimine d’emblée une part significative des biens recherchés par les acheteurs étrangers, notamment à Samui ou dans les zones résidentielles de Phuket.
Le demandeur doit prouver que les fonds proviennent de l’étranger. Le transfert doit être documenté par un Foreign Exchange Transaction Form (FETF), délivré par la banque thaïlandaise réceptrice. Sans FETF, la transaction est enregistrable au Land Office mais le visa sera refusé.
Déroulement concret de la demande
La séquence est la suivante : achat du condo et enregistrement au Land Office, puis demande de certification auprès de TLS, puis dépôt du dossier à l’immigration avec le Certification Letter. Le visa n’est pas délivré au moment de l’achat mais après validation par TLS et l’immigration.
Le délai entre la signature et l’obtention effective du visa peut prendre plusieurs semaines. Pendant cette période, on reste sous le régime de son visa en cours (touristique, exemption de visa, etc.), ce qui impose de planifier les entrées-sorties du territoire.
Alternatives de visa long séjour en Thaïlande sans lien direct avec l’achat immobilier
Posséder un bien ne confère aucun droit de séjour automatique en Thaïlande. En dehors du nouveau visa investissement, d’autres options de long séjour existent, chacune avec ses propres critères.
- Thailand Elite Visa : programme payant (tarifs variables selon la formule), séjour de 5 à 20 ans, aucun lien obligatoire avec un achat immobilier mais certaines formules incluent des partenariats avec des promoteurs
- Visa retraite (O-A ou O-X) : accessible à partir de 50 ans, exige un dépôt bancaire en Thaïlande ou un revenu mensuel minimum, renouvelable annuellement
- Visa LTR (Long-Term Resident) : destiné aux « wealthy pensioners », professionnels qualifiés ou travailleurs à distance, avec des critères de revenus ou d’investissement spécifiques
- Visa mariage : pour les conjoints de ressortissants thaïlandais, avec justification de revenus ou d’épargne
La combinaison la plus fréquente sur le terrain : on achète un condo pour se loger, et on sécurise son séjour via un visa retraite ou Elite, indépendamment de la propriété. Le visa investissement à 3 M THB change cette logique en liant directement achat et droit de séjour, mais uniquement pour les condos freehold certifiés via TLS.
Transfert de fonds et fiscalité : deux contraintes souvent sous-estimées
Le FETF (Foreign Exchange Transaction Form) n’est pas une formalité annexe. C’est le document qui prouve que les fonds utilisés pour l’achat proviennent de l’étranger. Il conditionne à la fois l’enregistrement du condo au nom de l’étranger au Land Office et la recevabilité du dossier de visa investissement.
Le virement doit être effectué en devises étrangères vers un compte bancaire thaïlandais, puis converti en bahts. Un virement en bahts depuis une banque étrangère ne génère pas de FETF valide. Cette erreur est fréquente et bloque des dossiers entiers.
Côté fiscalité, la réforme de 2024 sur la taxation des revenus étrangers rapatriés en Thaïlande modifie la donne pour les résidents fiscaux. Les revenus de source étrangère transférés en Thaïlande la même année sont désormais imposables. Cela concerne potentiellement les revenus locatifs perçus à l’étranger ou les plus-values réinvesties dans l’immobilier thaïlandais.
Acheter une maison en Thaïlande avec un visa long séjour reste un projet réalisable, à condition de distinguer clairement ce que la loi autorise (condo freehold), ce qu’elle tolère sous conditions (société thaïlandaise, leasehold) et ce qu’elle interdit (propriété directe du terrain). Le nouveau seuil à 3 M THB ouvre une voie concrète, mais la certification TLS et le FETF sont deux verrous administratifs qu’on ne peut pas contourner.
