Investir en Thaïlande quand on est propriétaire en France : 7 différences à connaître

La Thaïlande revient régulièrement dans les projets des investisseurs français, au même titre que le Portugal, l’Espagne ou l’île Maurice. Le raisonnement se tient : des prix sans commune mesure avec le littoral français, une demande locative tirée par le tourisme, un coût de détention faible.

Le problème n’est pas le marché, il est ailleurs. Quelqu’un qui a déjà acheté en France arrive avec des réflexes qui ne fonctionnent pas là-bas. Pas de notaire, pas de crédit, pas de pleine propriété du sol, et une chaîne bancaire qui décide de votre capacité à récupérer votre argent dix ans plus tard. Ce ne sont pas des détails techniques, ce sont les fondations du montage.

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Le tableau de synthèse

1. Le sol ne s’achète pas

C’est la règle qui surprend le plus. Un particulier étranger ne peut pas détenir de terrain en Thaïlande, quelle que soit la somme engagée. La loi ne prévoit pas d’exception à ce niveau.

Deux voies restent ouvertes. Le bail de longue durée, enregistré au cadastre, qui donne un droit d’occupation opposable pour une durée déterminée. Ou la détention par une société de droit thaï, montage plus lourd, coûteux à entretenir et qui doit correspondre à une activité réelle pour tenir dans la durée.

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À noter, parce que ça change beaucoup de choses en pratique : la construction et le terrain sont juridiquement dissociables. Un étranger peut être propriétaire de la maison elle-même tout en disposant du terrain par bail.

2. Le crédit n’existe quasiment pas

Un investisseur français raisonne en effet de levier. En Thaïlande, ce levier disparaît : les banques thaïlandaises ne prêtent pratiquement jamais aux étrangers non résidents. Quelques dispositifs existent, à des conditions et des taux qui n’ont rien à voir avec ce que l’on connaît en France.

Concrètement, l’achat se fait comptant, ou avec un financement monté depuis la France, souvent adossé à un bien détenu ici. Cette contrainte a une conséquence directe sur la lecture du rendement : sans levier, un rendement affiché à 6 % n’a pas la même signification qu’un 4 % financé à crédit sur vingt ans.

3. Il n’y a pas de notaire

C’est la différence la plus lourde de conséquences, et la moins connue. La Thaïlande ne dispose pas d’un équivalent du notaire français. Le bureau des terres, le land office, enregistre le transfert de propriété, mais il ne contrôle ni la sincérité du vendeur, ni l’existence d’un droit de passage, ni la conformité des constructions.

Toute la sécurisation repose donc sur l’acheteur. Cela veut dire mandater un avocat pour vérifier le titre et les servitudes, faire contrôler l’état réel du bien, et s’assurer que ce qui a été construit correspond aux autorisations obtenues. C’est exactement le travail que le notaire absorbe silencieusement dans une transaction française.

C’est aussi la raison pour laquelle un accompagnement local sérieux n’est pas un confort mais une nécessité. L’Agence Sawadee Property, agence francophone installée à Koh Samui, travaille ainsi sur cette chaîne complète, de la recherche du bien à la vérification juridique et à la gestion locative une fois l’acquisition faite. Quelle que soit la structure retenue, l’important est d’avoir en face de soi quelqu’un qui rende des comptes en français sur des points qui n’existent pas dans le droit français.

4. L’argent doit entrer d’une certaine manière

Ce point est technique et pourtant décisif. Pour acquérir un appartement en pleine propriété, les fonds doivent provenir de l’étranger et être convertis en bahts à leur arrivée. La banque thaïlandaise émet alors un document, le formulaire FET, pour Foreign Exchange Transaction, qui atteste de l’opération.

• Ce document est exigé par le cadastre au moment du transfert de propriété.
• Il est établi obligatoirement pour toute opération d’un montant équivalent à 50 000 dollars américains ou plus. En dessous, la banque délivre une attestation équivalente sur la base du virement.
• Le nom de l’acheteur doit y figurer, comme émetteur ou comme bénéficiaire des fonds.
• Il conditionne votre capacité à rapatrier le produit de la revente, à hauteur du montant initialement entré dans le pays.

Autrement dit, un virement mal libellé ou une conversion faite au mauvais endroit peut compliquer la sortie d’un investissement dix ans plus tard. C’est le genre de détail qui ne coûte rien à traiter en amont et très cher à rattraper après.

5. Les frais de transaction ne se répartissent pas comme ici

En France, l’acheteur supporte les frais de mutation, de l’ordre de 7 à 8 % dans l’ancien, et personne ne discute ce point. En Thaïlande, la logique est différente sur deux plans.

Les montants d’abord. Le droit de transfert au cadastre s’établit autour de 2 % de la valeur retenue. S’y ajoutent, selon les cas, un droit de timbre de 0,5 %, une taxe spécifique de 3,3 % lorsque le bien est revendu moins de cinq ans après son acquisition, et une retenue à la source calculée sur la situation du vendeur.

La répartition ensuite. Sauf achat auprès d’un promoteur dans un programme neuf, aucune règle n’impose qui paie quoi. C’est un point de négociation, au même titre que le prix. Un partage par moitié est fréquent, mais il se discute. Un acheteur français qui l’ignore accepte souvent de payer l’intégralité sans même savoir que la question se posait.

6. La location courte durée relève du droit hôtelier

C’est probablement le sujet le plus mal compris par les investisseurs étrangers. La loi thaïlandaise sur les hôtels fixe une ligne de partage nette : en dessous de 30 jours, la location relève de l’activité hôtelière.

Un règlement entré en vigueur le 29 octobre 2023 a relevé le seuil d’exemption de licence à 8 chambres et 30 clients. En dessous, l’exploitant n’a pas besoin d’une licence hôtelière complète, mais il doit se déclarer auprès du registre compétent, avec une inspection de conformité et un renouvellement périodique.

Conséquence pratique pour un investisseur : une maison individuelle peut entrer dans ce cadre, alors qu’un appartement en copropriété reste soumis à un usage résidentiel et ne peut pas être loué à la nuitée, sauf si l’immeuble entier détient une licence hôtelière. Acheter un condo en pensant l’exploiter en location touristique est donc une erreur de départ.

7. La fiscalité annuelle existe, contrairement à ce qu’on lit partout

On trouve encore beaucoup d’articles affirmant qu’il n’existe ni taxe foncière ni impôt local en Thaïlande. C’était vrai autrefois, ça ne l’est plus.

Le Land and Building Tax Act s’applique depuis le 1^er janvier 2020 à tous les terrains et à toutes les constructions. Un bien loué ou utilisé comme résidence secondaire relève de la catégorie des autres usages résidentiels, dont les taux vont de 0,02 % à 0,30 % de la valeur cadastrale, perçus chaque année par la collectivité locale.

S’ajoute l’imposition des revenus locatifs. Les loyers versés à un propriétaire étranger qui n’est pas résident fiscal thaïlandais font en général l’objet d’une retenue à la source de 15 %. Les montants restent faibles au regard des standards français, mais ils doivent figurer dans le calcul de rendement dès le départ, et non être découverts après coup.

Alors, faut-il y aller ?

Le marché thaïlandais n’est ni plus ni moins risqué qu’un autre marché étranger. Il est simplement construit sur des principes qui ne recoupent pas les nôtres, et c’est là que se logent les mauvaises surprises, bien plus que dans la qualité des biens ou le niveau des prix.

Les trois réflexes qui font la différence tiennent en peu de lignes :

• Traiter la question du sol et de la structure de détention avant de regarder les biens, jamais l’inverse.
• Faire vérifier titre, accès et conformité par un professionnel qui n’est pas le vendeur.
• Soigner le circuit d’entrée des fonds, parce qu’il conditionne la sortie.

Un investisseur qui prend ces trois précautions se retrouve dans une position tout à fait comparable à celle qu’il connaît en France. Celui qui les néglige achète un bien qu’il détient mal, qu’il exploite en dehors du cadre et dont il ne pourra pas rapatrier facilement le produit. La différence ne se joue pas sur le choix du bien, elle se joue en amont.

Questions fréquentes

Un Français peut-il acheter un bien immobilier en Thaïlande ?

Oui, mais pas n’importe lequel. L’appartement en copropriété est accessible en pleine propriété, dans la limite de 49 % des surfaces habitables de l’immeuble. Le terrain, lui, ne peut pas être détenu par un étranger, ce qui impose de passer par un bail enregistré au cadastre ou par une structure de droit thaï.

Peut-on emprunter pour acheter en Thaïlande ?

Très difficilement auprès d’une banque thaïlandaise lorsqu’on n’est pas résident. La plupart des acquisitions se font comptant ou avec un financement monté en France. L’absence d’effet de levier doit être intégrée au calcul de rentabilité.

Qu’est-ce que le formulaire FET et pourquoi est-il important ?

C’est le document émis par une banque thaïlandaise attestant qu’une somme est entrée dans le pays en devises et y a été convertie. Il est exigé lors du transfert de propriété d’un appartement et conditionne le rapatriement ultérieur du produit de la revente, à hauteur du montant initialement transféré.

Y a-t-il un notaire en Thaïlande ?

Non, pas au sens français. Le bureau des terres enregistre le transfert mais ne procède à aucune vérification de fond. Les contrôles juridiques et techniques relèvent entièrement de l’acheteur, qui doit les confier à un avocat et à des professionnels indépendants du vendeur.

Peut-on louer son bien sur les plateformes de location touristique ?

Cela dépend du bien. En dessous de 30 jours, la location relève du droit hôtelier. Une maison individuelle peut entrer dans le régime allégé prévu pour les petits hébergements, sous réserve de déclaration. Un appartement en copropriété, en revanche, ne peut pas être loué à la nuitée, sauf si l’immeuble détient une licence hôtelière.