Où investir SCPI ?

L’ investissement dans SCPI est un moyen efficace de construire un bien immobilier ou un revenu supplémentaire.

D’ autant plus que les investisseurs n’ont rien à gérer, car la société de gestion effectue les formalités, gère et distribue les loyers.

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Cet investissement présente un avantage considérable, à savoir le large choix de méthodes d’abonnement.

En effet, il est possible de financer les parts de SCPI de plusieurs façons, ce qui permet de choisir l’assemblage le plus approprié en fonction de ses besoins et de ses atouts.

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Achetez vos actions SCPI à crédit

Il est tout à fait possible d’acquérir des actions dans SCPI sans avoir de capital disponible, et c’est parfois même avantageux.

En effet, l’avantage de souscrire un crédit pour financer l’acquisition des actions de SCPI est la possibilité pour l’investisseur de bénéficier d’un effet de levier, c’est-à-dire de tirer parti de l’écart entre le taux de rendement significatif de SCPI et un faible coût du crédit.

Ainsi, le revenu foncier paiera une partie des remboursements de crédit.

Cet achat à crédit est également intéressant au niveau fiscal puisqu’il est possible de déduire du revenu perçu par l’épargnant :

• les frais d’application du prêt,
• les intérêts sur les emprunts sans limitation de montant ou de durée,
• le montant de l’assurance.

L’ acquisition des actions de SCPI à crédit est donc intéressante pour ceux qui n’ont pas de capital disponible et qui souhaitent constituer une richesse.

Achetez vos actions en espèces

Pour acheter des actions de SCPI en espèces, il est nécessaire de posséder le capital disponible (mais la capacité d’investissement ne doit pas nécessairement être très importante, le montant minimum est généralement de l’ordre de 5.000 euros).

L’ avantage significatif de ce moyen d’acquérir les actions de SCPI est la perception immédiate de revenus supplémentaires chaque trimestre.

Ces revenus sont assujettis à l’échelle de l’impôt sur le revenu à titre de revenus fonciers et prélèvements sociaux de 17,2 %.

La fiscalité peut donc être élevée en fonction de la tranche d’imposition marginale à laquelle l’investisseur est soumis.

Il peut alors être préférable de passer à une acquisition des actions de SCPI via l’assurance-vie puisque les revenus associés bénéficient de l’imposition attrayante du contrat d’assurance-vie.

Achetez vos actions via l’assurance-vie

L’ acquisition des actions de SCPI dans un contrat d’assurance-vie est avantageuse si la fourchette d’imposition de l’investisseur marginal est élevée.

En effet, les revenus provenant de l’IPC seront assujettis à l’imposition des contrats d’assurance-vie.

Ainsi, si les épargnants laissent le revenu de l’IPAC dans le contrat d’assurance-vie, il n’y aura pas d’imposition applicable.

De même, les actions de l’IPC considérées comme des unités de comptes ne seront assujetties aux prélèvements des sociétés qu’au moment du rachat intégral ou partiel.

Si les épargnants décident de retirer un revenu de l’IPC, le fait demeure que la fiscalité reste très avantageux :

• une allocation de 4 600 euros ou de 9 200 euros pour un couple pour les contrats dont l’ancienneté est d’au moins 8 ans,
• prélèvements forfaitaires libératoires de 35 %, 15 % et 7,5 % hors déductions sociales (17,2 %) en fonction de l’ancienneté du contrat de paiement avant le 27 septembre 2017,
• Prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 12,8 % ou 7,5 % hors déductions sociales (17,2 %) selon l’ancienneté et le capital contractuel pour les paiements à partir du 27 septembre 2017.

SCPI et OPCI, y compris ceux qui sont logés dans l’assurance-vie, sont inclus dans la nouvelle taxe sur la fortune immobilière (IFI).

Pour rappel, le financement par crédit des unités de SCPI au moyen d’un contrat d’assurance-vie n’est pas possible. Il est alors nécessaire de disposer du capital disponible pour acquérir les actions.

Achetez vos actions en propriété nue

Le démembrement permet de partager la propriété d’une propriété entre deux personnes.

D’ une part, l’usufruitier a la jouissance de la propriété, c’est-à-dire que il peut y vivre ou le louer et, si nécessaire, collecter les fruits (revenus locatifs).

D’ autre part, le nus propriétaire a le droit d’aliéner le bien, ce qui signifie qu’il conserve le contrôle du bien.

Par exemple, il peut décider de le vendre.

Ce démembrement peut être de deux natures différentes :

• ou la rente viagère, c’est – à – dire que la pleine propriété sera acquise jusqu’à la mort de l’usufruit,
• est temporaire et, dans ce cas, la pleine propriété est acquise à la fin du démembrement, qui est souvent entre 5 et 15 ans lorsqu’il s’agit de l’achat de SCPI.

L’ un des intérêts d’un tel investissement est que le seul propriétaire construit une richesse en ne payant qu’une partie du coût de la pleine propriété des unités de l’IPC, alors qu’à la fin de la période de démembrement, il recevra le plein revenu de la pleine propriété des unités.

Au cours de la période de démembrement de la SCPI, ayant acquis que la nue propriété du actions, le propriétaire nu n’aura pas d’impôt sur le revenu ou de cotisations sociales à payer.

De plus, ces actions ne s’inscriront pas dans la base de l’IFI du propriétaire nu.

Il s’agit d’un avantage important pour les épargnants fortement taxés.

Pendant le démembrement, l’usufruit aura, en revanche, le droit de percevoir les revenus générés par le SCPI en échange desquels il sera évidemment soumis à l’impôt sur le revenu et à des prélèvements sociaux.

Quel investissement choisir ?

Comme nous l’avons vu, il existe différentes façons d’investir dans l’ICP.

Cependant, il est très important de choisir le raccord le mieux adapté à son patrimoine et à ses besoins afin d’optimiser l’intérêt.

En résumé, il est préférable d’acquérir les actions de SCPI :

• en espèces pour un investisseur avec du capital et, en général, faible impôt,
• au crédit de la personne qui cherche à construire une richesse avec effet de levier,
• par l’assurance vie pour bénéficier d’une fiscalité avantageuse,
• dans démembrement lorsque le capital provient d’une succession, de la vente d’un bien déjà démembré ou lors d’un démembrement temporaire d’un bien.

Cependant, il n’est pas facile de se lancer dans un tel investissement sans les conseils d’un professionnel.

Nos conseillers sont donc à votre disposition pour vous assister dans votre choix pour l’achat des actions de SCPI et vous assisteront dans sa mise en œuvre.