Immobilier et SARL de famille

Comme vous le savez probablement, je suis le heureux gestionnaire d’une société civile immobilière. Seulement, comme je l’ai déjà expliqué dans cet article, alors que SCI est un très bel outil pour gérer et transmettre ses actifs immobiliers, il présente également quelques inconvénients, dont l’un est remarquable : la quasi-impossibilité de louer des appartements meublés.

Au cours des discussions, j’ai remarqué que beaucoup d’entre vous semblent également rencontrer cet obstacle. Par conséquent, nous avons dû chercher une autre structure avec les avantages de l’ICS, mais sans ses inconvénients.

A lire également : Location nue / Location meublée : quelles différence ?

Après quelques recherches, il y a plusieurs pistes à creuser. Aujourd’hui, je propose d’explorer l’ immobilier familial Société A Responsabilité Limitée (SARL). Allons-y !

Pas le temps pour tout lire ?

A voir aussi : Quel régime fiscal choisir pour un investissement locatif ?

Recueillir maintenant l’essentiel sur la famille immobilière SARL.

Ça m’intéresse.Contenu

  • 1 SARL immobilier familial : qu’est-ce que c’est ?
  • 2 Qu’en est-il de la LLC unipersonal ?
  • 3 Quelles conditions pour établir une société immobilière familiale ?
  • 4 Fonctionnement de la famille SARL
  • 5 famille SARL et location meublée
  • 6 La taxation de la famille SARL
  • 7 « OK mais que dois-je faire avec mon SCI, je le transforme en une famille SARL ?
  •  »

  • 8 Pour conclure

Real Estate Family LLC : qu’est-ce que c’est ?

Personnellement, la première fois que j’ai entendu parler de l’ immobilier SARL était de parler avec un investisseur chevronné qui est venu acheter beaucoup dans le même bâtiment où j’ai moi-même acheté un F2 — pour ceux qui veulent en savoir plus, l’article est ici.

Bref, au cours de la discussion, ce monsieur m’explique qu’il est le gérant de la familleSARL, SARL qui détient une centaine de lots ! Un peu intimidant quand on commence… J’avoue que c’était surtout le 100beaucoup de choses qui m’ont impressionné. En fait, j’aurais dû me souvenir de la famille LLC.

Il s’agit donc d’une société à responsabilité limitée. Ce type de société est si répandu qu’on l’appelle « passer partout » société. Il se trouve à la fois dans les métiers de la construction et dans les magasins physiques et le commerce électronique. Cependant, il est beaucoup moins connu dans le domaine de l’ investissement immobilier. Faux, comme vous le verrez dans le reste de cet article.

Le principal avantage de la LLC est qu’elle permet de limiter la responsabilité des associés à leur contribution au capital de la société. Eh bien, cela dit, ne rêvez pas, ce n’est pas en créant une LLC avec un capital de 2 000€ que vous pouvez facilement demander un prêt de 1 million de dollars à la banque. Ce dernier vous demandera soit d’augmenter le capital social, soit de vous déposer pour la société.

Qu’ en est-il de la LLC unipersonal ?

SARL est constituée en société avec au moins deux associés.Mais si vous êtes seul et que vous voulez opter pour ce régime, qu’en est-il ?

est possible, seulement dans ce cas vous allez créer un SARL monopersonne, c’est-à-dire un EURL Ceci (pour une société individuelle à responsabilité limitée).

Comme son nom l’indique, dans cette structure, il n’y a qu’un seul associé.

Vous pouvez commencer par un SARL monopersonne, puis le déplacer dans une SARL familiale. Cela peut s’appliquer à un investisseur qui commence seul mais veut que ses enfants entrent dans la capitale de la société lorsqu’ils sont plus âgés.

Quelles conditions pour mettre en place une société immobilière familiale ?

Comme son nom l’indique, cette société doit être formée entre les membres d’une même famille  : parents directs (enfants, parents, grands-parents), frères et sœurs, conjoints, personnes liées par un Pacs. Par exemple, une société immobilière formée entre un grand-père, sa fille et sa petite-fille est possible.

Ok, mais si vous voulez créer une entreprise avec votreneveux ou même amis ? Dans ce cas, oubliez la LLC familiale et optez pour le SCI ou la Société en nom collectif (SNC) . Ce dernier est également soumis à l’impôt sur le revenu, mais la responsabilité et la solidarité des associés sont indéterminées et illimitées. Différence de taille malgré tout…

Pour retourner à notre entreprise familiale, vous devez ensuite rédiger les statuts avant de les déposer auprès du greffe du Tribunal de Commerce et les faire connaître dans des publicités légales. Comptez entre 1000€ et 2000€.

Personnellement, je vous recommande de faire appel à Legalstart, qui est le leader du marché.

Exploitation de la Family LLC

La société est gérée par un ou plusieurs gestionnaires nommés parmi ou en dehors des partenaires. Ils doivent être des personnes physiques. Le gestionnaire a des pouvoirs qui sont définis dans les statuts de la famille SARL.

Les partenaires se réunissent au moins une fois par an dans le cadre de l’Assemblée générale ordinaire.

Décisionsentraînant des modifications des statuts seront prises lors d’une assemblée générale extraordinaire.

Famille SARL et location meublée

énorme avantage de la famille LLC Un sur le SCI : il peut être combiné avec le programme de location meublée non professionnelle. Ici, je vous le rappelle, vous pouvez combiner SCI avec location meublée, mais vous serez obligé de passer à l’imposition des sociétés — ce qui n’est pas toujours favorable (cela doit être étudié au cas par cas).

L’ installation de la famille SARL/LMNP est particulièrement avantageuse, peut-être même plus que le régime du bailleur dans Meublé non professionnel (LMNP) exercé en propre nom.

En effet, en tant que LMNP individuel, le revenu du loyer doit être inférieur ou égal à 23.000€ par an. Au-delà de cela, vous devrez payer des cotisations sociales.

Dès que vous générez plusplus de 23 000 euros de revenu par an avec la location meublée, vous devez payer des cotisations de sécurité sociale, même si cette activité est accessoire et que vous avez un emploi principal… pour lequel vous payez déjà les cotisations de sécurité sociale. Aberrante, non ?

Pour contourner ce seuil, il est possible de créer une LLC familiale LMNP dont l’objectif social est d’exercer une location meublée non professionnelle.

Pourquoi ? Eh bien, juste parce que le seuil est apprécié par le partenaire. Ainsi, si vous êtes 3 associés et détenez chacun 33,33 % des actions, chaque partenaire peut recevoir un maximum de 23 000€, soit 69 000€ au total pour la famille SARL.

Fiscalité de la Famille LLC

Après les cotisations de sécurité sociale, une autre chose joyeuse : la fiscalité 😉.

Imposition des revenus locatifs

La LLC « classique » est soumise à l’impôt sur les sociétés (IS). Rappelons que dans ce cas, le taux d’imposition est de 15% sur les premiers 38 120 euros, puis 28%. Isoulignons qu’il s’agit de l’imposition de la société. Comme avec un rasoir, c’est le premier « coup de lame ». Dans le second cas, vous y avez droit si la LLC distribue des dividendes aux associés. Dans ce cas, les autorités fiscales considèrent que vous avez une rémunération et que vous êtes imposé à votre tour : jusqu’à votre tranche d’imposition marginale après déduction forfaitaire de 40 %.

Mais ne paniquez pas ! La Family LLC peut opter pour le système d’impôt sur le revenu sans limitation dans le temps.

Pour en bénéficier, vous devez faire connaître votre choix au service fiscal. Cette demande est accompagnée d’une preuve de l’accord de tous les partenaires. Une assemblée générale suffit.

Il faut veiller à ce que la Family LLC n’accepte pas de nouveaux partenaires qui n’appartiennent pas à votre famille, car dans ce cas, elle sera taxée sur l’IS.

En outre, vous ne pouvez jouer que l’option IRune fois. Si vous avez joué l’option IR et changé d’avis pour préférer l’IS, c’est fini ! Vous ne pouvez plus retourner à l’impôt sur le revenu.

Le système fiscal de l’IR permet à chaque associé d’imputer, proportionnellement au pourcentage d’actions qu’il détient dans la LLC, le déficit subi par l’entreprise dans son impôt personnel.

Attention, cette option à l’IR n’est pas nécessairement bénéfique pour vous. Ici encore, vous devez étudier votre situation au cas par cas. Il est alors nécessaire de comparer les taux d’imposition des sociétés (15 % ou 33,3 %) avec ceux des tranches d’imposition qui vous sont applicables.

Imposition des gains en capital

gains immobiliers relèvent du système des gains en capital professionnels Les parce que l’activité de la société est commerciale.

Cette méthode de calcul est complètement différente de celle des gains en capital des particuliers. Vous pouvez vous référer à cet article de référence.

Il estintéressant de noter que les gains immobiliers à long terme bénéficient d’une réduction de 10% par an de détention au-delà de la cinquième. En d’autres termes, les gains apitaux sont totalement exemptés après 15 ans (contre 22 ans pour les particuliers et même 30 ans pour les cotisations sociales).

Family LLC et optimisation fiscale

Avertissement ! ! ! Attendez, ça devient un peu compliqué !

Comme le SCI, la famille SARL permet le démembrement des actions.

Démembrement des actions, kezako ? Chaque action se compose de la propriété nue (disposition du bien, vente par exemple) et de l’usufruit (jouissance du bien et/ou de ses revenus). Lorsque ces deux éléments sont combinés, on parle de pleine propriété.

Il est donc possible de dissocier les deux. Quel intérêt me direz-vous ? Eh bien, si vous gardez l’usufruit (vous continuez à percevoir les loyers) et de transmettre à vos enfantsla propriété nudeproperty, le montant de l’impôt sur les successions sera généralement très faible puisqu’il est calculé sur une somme forfaitaire en fonction de l’âge auquel vous faites le don.

Par exemple, si vous transmettez la propriété nue à vos enfants à 55 ans, la taxe ne prendra en compte que 40 % de la valeur de la propriété nue.

Le sommet est même de transmettre la propriété nue de ses actions alors que l’entreprise est endettée. Et là vous dites à vous-même « mais il est tombé sur la tête, donnant des actions d’une société endettée ? ! ! !

 » Nous prendrons un exemple.

Vous avez 55 ans et êtes associé d’une LLC qui possède un immeuble de 1 million d’euros financé à crédit. Vous détenez 50% des actions de la société. Le solde du capital dû est de 600 000 euros. La valeur de vos actions est donc de 200.000€ (50% de 400.000). Vous donnez la propriété nue à votre enfant unique (200 000 x 40 % = 80 000€). Lela base imposable est donczéro grâce à la réduction directe de 100 000€.

« OK, mais que dois-je faire avec mon SCI, je la transforme en une LLC familiale ?

 » C’ est probablement ce que certains d’entre vous vont me dire.

Transformer un SCI en une famille SARL est parfaitement possible. Un brin complexe mais possible. Je vous invite à visiter ce site pour juger de l’affaire. Je n’ai pas besoin de jouer le singe appris 🙂.

Comme vous pouvez le voir, il est possible de passer du SCI à la famille LLC.

Pour conclure

Family LLC a de grands avantages par rapport à SCI : vous pouvez faire location meublée tout en restant à l’impôt sur le revenu et le calcul des gains en capital est plus favorable

Bien sûr, il y a quelques contraintes à respecter : le formalisme et le coût de la création de la LLC ainsi que les conditions strictes pour bénéficier de ce statut.

Pas le temps de tout lire ?

Recueillir maintenant l’essentiel sur la famille immobilière SARL.

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