Comment faire une demande pour rendre un terrain constructible ?

Sommaire

• 1 Pourquoi un terrain n’est-il pas constructible ?
• 2 Demande de modification du Plan d’Urbanisme Local pour faire un terrain bâti
• 3 Révision du PLU

Construire une maison est d’abord d’acquérir un terrain. Emplacement, environnement, surface… les paramètres sont nombreux avant de trouver l’endroit idéal ! Mais une fois que vous l’avez trouvé, avant de conclure l’achat, il reste un point essentiel à vérifier : s’il s’agit d’un terrain isolé, c’est-à-dire s’il ne fait pas partie d’un lotissement, il est impératif de savoir si la parcelle est constructible . Si ce n’est pas le cas, vous pouvez envisager d’acheter pour préserver cette terre et peut-être un jour il sera constructible ? A moins qu’il y ait des moyens de rendre un terrain constructible… ? C’est ce que nous allons explorer dans cet article.

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C’ est à la mairie de la municipalité concernée que vous trouverez l’information en consultant le Plan d’Aménagement Local (PLU) et en demandant un certificat d’urbanisme opérationnel (avec clause suspensive au cas où la négociation ne réussit pas). Ce document permet de vérifier que le terrain est constructible et informe sur les droits, restrictions et conditions d’entretien (connexions…).

S’ il s’avère que le terrain ne doit pas être construit, il convient de noter que certaines procédures permettent de rendre un terrain constructible.

Pourquoi un terrain n’est-il pas constructible ?

Les raisons en sont nombreuses et les décisions sont prises au cas par cas conformément aux règles établies par chaque PLU. Depuis la publication de la loi ALUR en mars 2014, le SOP (Plan d’aménagement du territoire) est progressivement remplacé par le PLU (Plan d’urbanisme local) qui détermine l’utilisation des terres d’une commune ou d’un groupement de municipalités. L’article L 151-9 du Code d’urbanisme précise que ce document de référence définit localement les zones agricoles, les zones à urbaniser, les zones naturelles… ainsi que toutes les règles de urbanisme et construction applicables au territoire concerné par le PLU.

Un terrain est déclaré inconstructible parce qu’il ne répond pas aux critères légaux établis par le PLU et/ou technique (assainissement, raccordement aux réseaux électriques…). A moins que le terrain ne soit situé dans une zone de risques naturels (inondations, effondrement des terres…), une demande de modification ou de révision du PLU est toujours possible pour rendre un terrain constructible. La différence significative de prix par m2 entre les terrains constructibles et les terrains inconstructibles amène un certain nombre de propriétaires à souhaiter que leur parcelle soit classée comme zone constructible. Face au PLU, les remèdes existent et sont très souvent utilisés.

Remarque : il y a encore des municipalités qui n’ont pas leur PLU. Dans ce cas, une demande de reclassement doit être adressée directement au préfet, car cela relève de l’influence du PLU national.

Personnellement, pour le premier projet immobilier locatif que j’ai initié avec ma famille, nous ont eu la chance d’avoir un petit terrain constructible dans le Finistère. Nous avons donc pu construire une maison avec l’objectif de la louer toute l’année à court terme. C’était aussi l’occasion d’en apprendre beaucoup sur les économies à réaliser lors d’une construction.

Une demande de modification du Plan Local d’Urbanisme pour rendre un terrain constructible

Pour faire un terrain constructeur, l’approche la plus simple consiste à demander une modification du PLU au maire de la municipalité où se trouve le terrain. Cependant, les élus locaux ne peuvent pas prendre de décision sans se référer au Code d’urbanisme et aux services publics impliqués dans l’élaboration du PLU : DDE, Chambre d’Agriculture, Protection de l’Environnement…

Votre demande de rendre le terrain constructible doit donc être argumentée  : ne nuisez pas aux projets de développement communaux et n’impliquez aucun risque majeur ni nuisance pour l’environnement. Une enquête publique, une consultation avec les organismes compétents et un la délibération du conseil municipal approuvant la modification est nécessaire pour que la modification au PLU soit efficace.

La révision du PLU

Si la demande de modification du PLU est juridiquement impossible (par exemple si elle est contraire aux lignes directrices du Plan de développement et de développement durable), il reste à demander une révision du PLU dans le cadre de l’article L 123-13 du Code d’urbanisme. La procédure est essentiellement la même que pour la modification et doit se faire sur la base d’un argument présenté à l’hôtel de ville de la municipalité où se trouve le terrain.

Les arguments à faire pour un terrain bâti doivent se rapporter à l’intérêt de votre demande pour la municipalité, aux normes environnementales de votre projet de construction, à l’absence d’empiétement sur une zone naturelle… etc. L’acceptation ou le refus dépendent principalement de la stratégie urbaine communale et de la système de cohérence territoriale.

Contester un Plan d’aménagement local, demandant sa modification ou révision sont donc des remèdes possibles pour rendre un terrain constructible . Des rencontres avec le représentant élu responsable de l’urbanisme dans la commune et un suivi attentif du développement de la PLU sont des éléments essentiels pour s’assurer que les demandes sont fondées et sont les plus susceptibles de réussir.

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