Comment investir dans l’immobilier grâce à une SCI ?
La société civile immobilière (SCI) est une société où deux ou plusieurs personnes s’associent pour constituer et gérer en commun des biens immobiliers. Elle est particulièrement intéressante, car elle permet d’unir les ressources, de mutualiser les risques et de bénéficier d’une fiscalité avantageuse. Comment investir dans l’immobilier grâce à ce type de société ? Découvrez dans cet article toutes les informations importantes à savoir concernant le sujet.
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Plan de l'article
- Choisir la forme de société civile immobilière
- Rédiger les statuts de la société
- Réaliser les apports en capital social
- Publier un avis de constitution
- Constituer et déposer la demande d’immatriculation de la SCI
- Effectuer le suivi administratif et juridique de la SCI
- Gérer les biens immobiliers de la SCI
Choisir la forme de société civile immobilière
La SCI naît lorsque deux personnes au minimum s’unissent pour gérer et exploiter un patrimoine immobilier. Chaque associé reçoit des parts sociales de la société en échange de ses apports en nature ou en numéraire.
Une SCI est différente d’une indivision. Cette dernière n’est pas une société et n’a pas de personnalité juridique. C’est juste une situation où plusieurs personnes sont les propriétaires d’un même bien.
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La SCI existe sous plusieurs formes, mais l’objectif de leur création n’est pas toujours l’investissement immobilier. Aussi, il est important de bien choisir le type de SCI avant de vous lancer.
La SCI de location
L’objectif principal de cette SCI est la mise en location des biens immobiliers appartenant à la société. C’est la forme préconisée si vous voulez investir dans l’immobilier. Ici, chaque associé reçoit une part des loyers en fonction de ses parts sociales.
La SCI de construction-vente
Elle consiste à créer une société pour acquérir ensemble un terrain en vue d’y construire un immeuble. Ce dernier est ensuite revendu pour permettre aux associés de gagner une plus-value (bénéfice). La SCI est dissoute dès que le bien immobilier est vendu.
La SCI de famille
La sci familiale se distingue par le fait que les associés ont un lien de parenté qui les unit. L’objectif de la société est de gérer un patrimoine commun obtenu généralement lors d’une succession afin d’en faciliter la transmission aux héritiers.
La SCI d’attribution
Cette forme de SCI permet aux associés de s’unir pour acheter un bien immobilier. Ce dernier est ensuite partagé entre eux en fonction des apports et des choix de chacun.
La SCI de jouissance à temps partagé
Ici, l’objectif n’est pas d’investir, mais d’organiser le temps d’occupation d’une résidence secondaire appartenant aux associés. Les statuts de la société définissent, entre autres, la période pendant laquelle chaque associé peut occuper le bien.
Rédiger les statuts de la société
La création d’une société civile immobilière passe obligatoirement par la rédaction des statuts. Ces documents organisent le rapport entre les associés ainsi que le fonctionnement de la société.
Le statut doit comporter un certain nombre de clauses obligatoires :
- La forme juridique de la société : mentionner la forme de SCI que vous avez choisie.
- La dénomination de la société : indiquer le nom de la société.
- L’objet social de la société : définir de manière claire et précise les activités exercées par la SCI.
- La durée d’existence de la société : fixer la durée de vie de votre SCI (1 à 99 ans).
- La domiciliation de la société : indiquer l’adresse ou siège social de la SCI.
- Le capital et sa composition : indiquer qu’il s’agit d’un capital fixe ou d’un capital variable, préciser le montant des parts de chaque associé.
- Les modalités de fonctionnement de la société.
Pour être valides, les statuts doivent être dûment paraphés et signés par chacun des associés. Il peut s’agir d’un acte authentique (signé par un officier public) ou d’un acte sous seing privé (signé uniquement par les associés).
Pour devenir associé, vous devez obligatoirement réaliser un apport en capital social de la SCI. Cela marque votre participation dans un investissement immobilier comportant de nombreux avantages fiscaux.
Votre apport peut avoir deux formes différentes :
- Apport en numéraire : apport en argent qui va être viré sur le compte bancaire de la SCI ;
- Apport en nature : apport en bien mobilier ou bien immobilier.
Publier un avis de constitution
Avant d’immatriculer une SCI, il est obligatoire de publier un avis de constitution dans un journal d’annonces légales du lieu du siège social de la société. Cette publication permet d’informer les tiers de la création de votre société civile immobilière.
Constituer et déposer la demande d’immatriculation de la SCI
C’est la dernière étape menant vers la naissance de la SCI. Pour cela, il faut constituer un dossier composé entre autres :
- d’un formulaire M0 (Cerfa n° 13958*02) rempli conformément,
- d’un exemplaire original des statuts daté et signé par tous les associés,
- d’une attestation de parution de l’avis de publication dans un journal d’annonces légales,
- d’une déclaration des bénéficiaires effectifs signée par le gérant,
- d’un justificatif d’occupation des locaux utilisés au titre de siège social,
- Un justificatif d’identité du gérant ainsi que d’une déclaration de sa non-condamnation.
Le dossier complet doit être envoyé au centre de formalité des entreprises (CFE) compétent, pour la SCI, il s’agit du greffe du tribunal de commerce. Après cette démarche, vous obtenez l’extrait Kbis et le numéro Siren de votre société.
Vous savez désormais les différentes étapes à franchir pour investir dans l’immobilier via une SCI. À noter que vous pouvez toujours solliciter l’accompagnement d’un professionnel si une démarche vous paraît complexe.
Effectuer le suivi administratif et juridique de la SCI
Une fois la SCI créée, il est primordial d’effectuer un suivi administratif et juridique rigoureux. Cela permet de garantir le bon fonctionnement de la société et d’éviter tout litige éventuel.
Il est nécessaire de tenir une comptabilité régulière et précise. La SCI doit établir des documents comptables tels que les bilans annuels, les comptes de résultats ou encore les annexes aux bilans. Ces éléments doivent être conservés pendant une durée légale déterminée.
La tenue d’un registre des associés s’avère indispensable. Ce document répertorie l’ensemble des informations relatives aux associés comme leurs noms, adresses ou encore parts sociales détenues au sein de la société.
En parallèle, il faut prévoir des changements dans la structure ou le fonctionnement de la SCI. Il peut s’agir notamment du changement du gérant ou bien du transfert du siège social.
Pour prévenir tout risque juridique potentiel, il est recommandé à chaque associé de souscrire à une assurance responsabilité civile professionnelle spécifique à son activité immobilière au sein de la SCI.
Gérer les biens immobiliers de la SCI
Une fois la SCI constituée et sa demande d’immatriculation validée, vous devez passer à l’étape suivante : la gestion des biens immobiliers détenus par la société. Cette étape est cruciale pour garantir le bon fonctionnement et la rentabilité de l’investissement immobilier.
Vous devez mettre en place une stratégie de valorisation des biens. Cela peut passer par divers moyens tels que l’amélioration du bien pour augmenter son attractivité locative ou encore la mise en place d’une politique active de recherche et de sélection des locataires. L’objectif étant toujours d’optimiser les revenus générés par les biens immobiliers détenus par la SCI.
La gestion des biens immobiliers au sein d’une SCI requiert donc une rigueur et un suivi constants. Une bonne organisation ainsi qu’un suivi administratif et financier minutieux permettront à la société de prospérer dans ses investissements immobiliers.
