Quel régime fiscal choisir pour un investissement locatif ?

Le choix du régime fiscal est un élément déterminant dans le processus de rentabilisation d’un bien immobilier : surtout lorsque ce dernier est ouvert à la location. Il est donc important de bien appréhender les spécificités de chaque régime d’imposition pour faire un choix plus éclairé. Selon que vous optiez pour la location nue ou meublée, voici quelques options que vous pouvez envisager.

Quel régime fiscal choisir pour une location nue ?

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Si vous êtes propriétaire d’un logement mis en location, vous devez obligatoirement déclarer les bénéfices au fisc en addition de vos revenus fixes. Il existe toutefois des régimes fiscaux permettant de payer moins d’impôts à la fin de l’année. Pour la location nue, on en distingue deux à savoir :

Le régime microfoncier

Il s’applique aux propriétaires dont le revenu annuel relatif à l’investissement locatif n’excède pas 15 000 euros. Ce régime simplifié permet au bénéficiaire de profiter d’une réduction de 30 % sur le montant total déclaré. Pour y souscrire, il suffit de remplir la case de 4BE de la déclaration d’impôts. Ce régime est également conseillé pour vous qui souhaitez rénover le logement.

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Le régime réel

Si vos revenus fonciers sont supérieurs à 15 000 euros, ce régime fiscal s’impose à vous. Les propriétaires ayant des revenus inférieurs peuvent toutefois y postuler. Il est utile de préciser que si vous choisissez cette formule, vous serez aux obligations pour une durée de 3 ans sans aucune possibilité de révocation. Il est donc nécessaire de bien faire vos estimations afin d’éviter des regrets.

Les taxes d’habitation sont quant à elles à la charge des locataires. Le site Immo Factory vous permet d’obtenir plus de détails sur ces deux régimes.

Quel régime fiscal choisir pour une location meublée ?

Faire de la location meublée vous permet de profiter de plusieurs avantages en rapport avec la fiscalité. Pour cette catégorie de biens immobiliers, ce sont les Bénéfices Industriels et Commerciaux qui sont pris en compte. Vous devez donc fournir des données comptables de vos recettes au même titre que les entreprises. Pour ce qui est du régime fiscal, vous avez le choix entre le régime réel et le Micro-BIC. Ces deux options permettent de réduire les dépenses fiscales.

La formule Micro-BIC permet de bénéficier de 50 % de réduction sur les impositions sur les biens locatifs. Elle s’adresse au propriétaire de logement mis en location et dont la valeur annuelle est comprise entre 2 et 600 euros par an. Comme toute entreprise, il vous faudra dans ce cas d’espèce tenir un livre de compte. Mais, si vous n’êtes pas prêt à le faire, choisissez le régime réel.

Pour ce qui est du régime réel dans le cas de la location meublée, elle s’applique à tous les bailleurs ayant une recette annuelle de 32 600 euros. C’est une option très avantageuse si vous souhaitez amortir vos dépenses dans l’immobilier. En effet, il permet de déduire certaines charges liées à l’entretien du logement. L’amortissement s’étend sur une durée de 30 ans. Opter pour cette solution vous permet donc de payer moins d’impôt.

Vous savez désormais tout sur les types d’impositions pour les investisseurs opérant dans l’immobilier. À vous donc de faire le choix qui vous convient le plus.

Les avantages fiscaux liés à la location en LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel)

Si vous optez pour la location en LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel), sachez que vous bénéficiez de nombreux avantages fiscaux. Le statut LMNP permet de déduire les charges courantes liées à la gestion locative comme les frais bancaires, les intérêts d’emprunt ou encore la taxe foncière.

Mais ce n’est pas tout, il est aussi possible de récupérer la TVA sur l’achat du bien immobilier neuf. Effectivement, si vous achetez un bien immobilier neuf et que celui-ci est destiné à être loué meublé, vous pouvez récupérer la TVA au taux de 20%. Cette opération peut représenter une économie considérable pour l’investisseur.

En plus de cela, le dispositif LMNP permet aussi de se constituer un patrimoine immobilier et ainsi préparer sa retraite. En tant qu’investisseur dans l’immobilier locatif meublé non professionnel, vous pouvez bénéficier d’une rentabilité intéressante grâce aux loyers perçus qui peuvent couvrir une partie des mensualités du prêt contracté pour acheter le bien.

Les locations en LMNP sont particulièrement adaptées aux investisseurs désirant percevoir des revenus complémentaires réguliers sans avoir à gérer activement leur patrimoine immobilier car ils peuvent confier cette tâche à une agence spécialisée dans ce type de gestion locative.

La location meublée non professionnelle est un excellent choix pour les investisseurs en quête de rentabilité et d’avantages fiscaux. Les différentes options proposées permettent de choisir le régime fiscal qui conviendra le mieux à votre situation financière et patrimoniale. Vous devez bien réfléchir à toutes ces options avant de vous lancer dans un tel investissement afin d’optimiser au maximum son retour sur investissement.

Les particularités fiscales à connaître pour un investissement locatif en Pinel

Si vous envisagez d’investir dans l’immobilier locatif neuf, le dispositif Pinel peut s’avérer être une solution rentable et fiscalement avantageuse.

Le principe de la loi Pinel est simple. Il s’agit de favoriser l’investissement locatif en offrant des réductions d’impôts aux investisseurs qui achètent un bien immobilier neuf et le mettent en location pendant au moins 6 ans, voire 9 ou 12 ans.

• Une réduction fiscale équivalente à 12 % du montant investi pour une durée minimum de six ans ;
• Une réduction fiscale équivalente à 18 % du montant investi pour une durée minimum de neuf ans ;
• Une réduction fiscale équivalente à 21 % du montant investi pour une durée minimum maximale de douze ans.

Au-delà des avantages fiscaux dont bénéficie tout propriétaire bailleur (dépenses déductibles des revenus fonciers tels que les intérêts d’emprunt, frais bancaires, charges liées à la gestion locative, etc.), il faut savoir que le dispositif Pinel comporte quelques particularités qu’il faut connaître. Ces plafonds sont fixés en fonction du lieu de situation du logement, ainsi que le nombre de personnes destinées à l’occuper.

Il faut préciser que la location ne peut pas être conclue avec un membre du foyer fiscal ou une personne rattachée à ce dernier. La location a donc vocation à accueillir des locataires tiers.

Il faut conserver son bien immobilier acquis dans le cadre du dispositif Pinel. Effectivement, si vous vendez avant les 6 ans minimum prévus par la loi, vous risquez d’avoir une pénalité fiscale importante. Celle-ci sera égale au montant total des réductions d’impôts perçues jusqu’à présent.

Le dispositif Pinel offre indubitablement certains avantages fiscaux pour l’investisseur immobilier souhaitant bénéficier d’une rentabilité intéressante sur ses placements. Il faut toutefois prendre garde aux particularités et contraintes qui y sont associées afin de maximiser son retour sur investissement et éviter toute mauvaise surprise fiscale ultérieure.

Les impacts fiscaux de la location saisonnière

Si l’investissement locatif saisonnier peut sembler attrayant, il a toutefois des impacts fiscaux à prendre en compte. Vous devez savoir que la location saisonnière est considérée comme une activité commerciale. Les revenus tirés de cette activité doivent être déclarés au régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Cela implique donc qu’une comptabilité précise doit être tenue pour pouvoir déterminer le bénéfice réalisé sur l’année fiscale. Les charges liées à la location peuvent alors être déduites du bénéfice imposable, telles que les frais de gestion locative ou encore les frais d’amortissement du bien immobilier.

Il faut aussi noter que si vous dépassez un certain seuil de revenus annuels (82 800 €), vous serez automatiquement soumis au régime réel simplifié. Il s’agit d’un régime fiscal qui permet aux propriétaires bailleurs de ne pas payer d’impôt sur leur chiffre d’affaires tant qu’ils n’ont pas atteint un plafond de recettes fixé par la loi (seuil fixé à 33 200€ HT).

Attention cependant : ce régime fiscal impose aussi une obligation comptable spécifique qui consiste à remplir une déclaration CA12E chaque année auprès des services fiscaux. Cette formalité permet notamment aux propriétaires bailleurs sous le régime réel simplifié de déduire les charges liées à leur activité commerciale de leurs bénéfices imposables.

Vous devez souligner que dans le cas d’une location saisonnière, la TVA peut être appliquée si les conditions sont remplies. Si vous avez réalisé un chiffre d’affaires supérieur à 82 800€ HT lors des deux années civiles précédentes et que vous louez votre bien immobilier plus de 90 jours par an, alors vous serez soumis au régime fiscal du réel normal. Vous devrez ainsi facturer une TVA sur vos locations saisonnières au taux en vigueur (10% pour les locations meublées).

Il est primordial de mesurer l’ensemble des implications fiscales avant d’opter pour la location saisonnière. Effectivement, même si ce type d’investissement locatif permet une grande flexibilité en termes de mise à disposition du bien immobilier et offre souvent des revenus attractifs en période touristique haute densité, sa gestion nécessite une attention particulière sur le plan comptable afin de ne pas se retrouver confronté(e)s à tout moment avec une charge fiscale inattendue ou importante.

Comment optimiser sa fiscalité en cas de location à un membre de sa famille ?

La location d’un bien immobilier à un membre de sa famille peut sembler être une excellente solution pour optimiser la fiscalité de son investissement locatif. Toutefois, cette option doit être envisagée avec prudence et en respectant un certain nombre de règles fiscales strictes.

Effectivement, si vous choisissez de louer votre propriété immobilière à un membre de votre famille proche, tel qu’un conjoint, vos parents ou encore vos enfants majeurs (ascendants et descendants directs), le régime fiscal applicable sera celui des revenus fonciers.

Dans ce cas-là, vous devrez alors déclarer les loyers perçus sur l’ensemble des autres revenus fonciers que vous pouvez percevoir au cours d’une année civile. Cela peut parfois entraîner une augmentation significative du montant imposable.

Vous devez respecter les mêmes règles fiscales strictes en cas de location à un membre de votre famille proche.

Par exemple : Si vous décidez de louer votre bien immobilier à votre enfant majeur ou à vos parents tout en respectant certaines conditions très spécifiques (loyers plafonnés notamment), alors vous pouvez bénéficier du régime spécial dit ‘de faveur’.

Ce dispositif permet ainsi aux propriétaires bailleurs concernés par cette situation particulière • c’est-à-dire ceux qui ont opté pour le régime réel simplifié • d’appliquer un abattement forfaitaire de 30% sur les loyers perçus. Cet abattement est automatiquement appliqué et permet donc à ces propriétaires bailleurs de ne pas déclarer la totalité des loyers encaissés.

Vous devez respecter les loyers exigés par l’administration fiscale lorsqu’il s’agit d’une location entre membres de votre famille proche.

Le montant du loyer maximum autorisé pour bénéficier de cet avantage fiscal est ainsi calculé en fonction du nombre de personnes composant le foyer familial et varie selon que vous louez un logement vide ou meublé. Par exemple, si votre enfant majeur habite seul dans le bien immobilier que vous avez acquis pour investir localement, alors il devra payer au moins deux tiers du prix moyen observé sur le marché local correspondant afin que l’avantage fiscal puisse être applicable.

La location à un membre de votre famille peut offrir une solution supplémentaire aux investisseurs immobiliers souhaitant améliorer leur retour sur investissement grâce à une optimisation fiscale intelligente. Toutefois, vous devez minimiser les risques liés au non-respect des règles fiscales strictes imposées par l’État français.