Quand dit-on que le droit de propriété est démembré ?

Le démembrement est une règle juridique applicable aux droits de propriété. Il se produit, lorsque les différents attributs de la propriété ne sont pas assemblés entre les mains d’une même personne. Ces attributs sont entre autres le droit d’utiliser le bien, d’en disposer, et d’en bénéficier des fruits.

Qu’est-ce que le démembrement de propriété ?

On parle de propriété démembrée, lorsque le bien est partagé entre l’usufruitier (qui a le droit d’utiliser le bien et d’en percevoir les revenus éventuels) et le nu-propriétaire. Le démembrement de propriété est courant en cas de donation ou d’héritage. Il arrive souvent qu’une personne donne ou lègue l’usufruit de ses propres biens à son conjoint et que ses enfants en acquièrent également la nue-propriété.

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Autrement dit, le conjoint ayant le droit d’usage (l’usufruitier) peut utiliser tous les actifs et percevoir des revenus. Par exemple, il peut habiter ou mettre en location la maison familiale. Après sa mort, les enfants collectent les droits d’usage (l’usufruit) puis deviennent alors propriétaires à part entière de la propriété (sans droit de paiement supplémentaire). Il s’agit là du remembrement de la propriété.

Quelles sont les origines d’un démembrement de propriété ?

Le démembrement de propriété à plusieurs origines.

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Les successions

Le démembrement de propriété naît habituellement dans le cas d’une succession avec ou sans préparation. Lorsqu’il n’y a pas de testament ou de donations antérieures, le conjoint survivant recueille obligatoirement un usufruit sur une partie de l’héritage du défunt. La nue-propriété d’un ou de plusieurs biens peut également être léguée à une personne de son choix (par testament), à condition d’honorer la part minimale que les héritiers réservataires (enfants) doivent recevoir.

Les donations ou cessions

Dans les mêmes conditions du respect des parts des héritiers réservataires, la nue-propriété ou l’usufruit d’un ou plusieurs biens peut également être transmis à titre gratuit aux personnes de son choix. Dans la plupart des cas, les parents transmettent donc la nue-propriété d’une partie de leurs biens à leurs enfants afin qu’ils puissent continuer à occuper le bien ou à encore jouir des revenus. Néanmoins, il est possible d’acheter ou de vendre un droit d’usufruit.

Est-il possible de vendre (ou donner) un droit de propriété démembré ?

La nue-propriété et l’usufruit sont des « droits de propriété ». En terme plus clair, ils peuvent être cédés ou vendus. En ce qui concerne les biens immobiliers, la loi définit très bien les pratiques et les règles. À titre illustratif, le nu-propriétaire de logements doit payer les réparations majeures. S’agissant des biens meubles (portefeuilles de titres, contrats d’assurance-vie, etc.), le démembrement de propriété est moins courant et les règles, surtout celles fiscales, sont plus compliquées.

Peut-on faire une donation temporaire d’usufruit ?

Il est possible de faire une donation temporaire d’usufruit. Mais cela est adapté lorsqu’on veut porter une aide à un proche sans se dépouiller. C’est une technique qui consiste à transférer pendant une durée de 10 ans, les revenus émanent d’un bien tout en conservant la nue-propriété. À titre illustratif, dans le cas où vous avez un enfant qui n’a pas de maison, vous pouvez l’héberger dans l’un de vos logements en lui donnant l’usufruit.

Quelles sont les conséquences fiscales et juridiques d’un démembrement de propriété ?

Le démembrement de propriété a des conséquences fiscales et juridiques qu’il faut connaître. L’assiette taxable à l’impôt sur le revenu est pour le nu-propriétaire. Ce dernier ne paiera pas de taxe foncière ni les charges afférentes au logement. Il aura cependant la possibilité de récupérer son bien immobilier quand la durée légale est expirée.

Dans le cadre successoral, si vous êtes bénéficiaire d’une donation avec réserve d’usufruit ou que vous avez acquis un bien en nue-propriété par succession ou donation, il faut savoir que vos droits seront différents selon que vous soyez usufruitier ou nu-propriétaire du bien.

En tant qu’usufruitier, les éventuelles dépenses liées au logement sont à votre charge et ce sont aussi les revenus qui vont être perçus pendant toute la période où vous disposez du droit d’usage sur le bien en question. Pour ce faire, vous serez tenu responsable devant les tiers pour tout acte concernant cette propriété démembrée.

Quant aux perspectives fiscales liées à l’utilisation des biens immobiliers détenus sous forme de démembrement, elles restent relativement avantageuses puisqu’en cas de revente effective pendant la détention du droit d’utilisation temporaire (lorsque l’usufruit expire), seul sera pris en compte dans le cadre fiscal : la plus-value correspondante à la valeur ajoutée depuis sa mise en location et non celle totale depuis son acquisition.

Il est donc nécessaire avant toute transmission patrimoniale de bien immobilier d’apprécier l’intérêt fiscal et les conséquences juridiques qui en découlent.

Comment se déroule la gestion d’un bien immobilier en cas de démembrement de propriété ?

La gestion d’un bien immobilier en cas de démembrement de propriété peut être complexe. C’est pourquoi il faut connaître les règles applicables.

Le nu-propriétaire ne pourra pas disposer librement du bien : c’est l’usufruitier qui aura le droit d’y vivre ou de le louer. Le nu-propriétaire devra donc obtenir son consentement pour toute transaction sur le bien.

La loi prévoit que l’usufruitier doit entretenir et réparer le bien comme s’il était propriétaire. Il sera responsable des grossières réparations à effectuer ainsi que des travaux nécessaires à la conservation du logement.

Si les travaux sont trop importants (travaux structurels, par exemple), ce sera au nu-propriétaire d’en assumer les frais.

Lorsque l’usufruit prend fin, soit parce qu’il expire, soit parce que l’usufruitier décède, alors la pleine propriété revient automatiquement au nu-propriétaire sans aucune formalité administrative supplémentaire.

Il existe aussi une autre forme possible dans un démembrement de propriété : la donation temporaire d’usufruit (DTU). Cette option permettra au donateur usufruitier (le bénéficiaire étant nu-propriétaire) de disposer totalement du bien pendant une durée déterminée : 3 ans minimum et 15 ans maximum en général.

Pendant cette période, il pourra percevoir les loyers éventuels mais surtout profiter seul • sauf convention contraire avec le/les nus-propriétaires • du logement mis en location. Lorsque la donation temporaire prend fin, le bien retrouve sa propriété d’origine et ne peut être vendu sans l’accord préalable du nu-propriétaire.

La gestion d’un bien immobilier démembre est complexe. Elle nécessite une bonne communication entre les parties ainsi qu’une compréhension claire de leurs droits et obligations respectifs. Il faut se faire accompagner par un professionnel (notaire ou avocat) pour éviter tout litige futur.