Quand dit-on que le droit de propriété est démembré ?

Le démembrement est une règle juridique applicable aux droits de propriété. Il se produit, lorsque les différents attributs de la propriété ne sont pas assemblés entre les mains d’une même personne. Ces attributs sont entre autres le droit d’utiliser le bien, d’en disposer, et d’en bénéficier des fruits.

Qu’est-ce que le démembrement de propriété ?

On parle de propriété démembrée, lorsque le bien est partagé entre l’usufruitier (qui a le droit d’utiliser le bien et d’en percevoir les revenus éventuels) et le nu-propriétaire. Le démembrement de propriété est courant en cas de donation ou d’héritage. Il arrive souvent qu’une personne donne ou lègue l’usufruit de ses propres biens à son conjoint et que ses enfants en acquièrent également la nue-propriété.

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Autrement dit, le conjoint ayant le droit d’usage (l’usufruitier) peut utiliser tous les actifs et percevoir des revenus. Par exemple, il peut habiter ou mettre en location la maison familiale. Après sa mort, les enfants collectent les droits d’usage (l’usufruit) puis deviennent alors propriétaires à part entière de la propriété (sans droit de paiement supplémentaire). Il s’agit là du remembrement de la propriété.

Quelles sont les origines d’un démembrement de propriété ?

Le démembrement de propriété à plusieurs origines.

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Les successions

Le démembrement de propriété naît habituellement dans le cas d’une succession avec ou sans préparation. Lorsqu’il n’y a pas de testament ou de donations antérieures, le conjoint survivant recueille obligatoirement un usufruit sur une partie de l’héritage du défunt. La nue-propriété d’un ou de plusieurs biens peut également être léguée à une personne de son choix (par testament), à condition d’honorer la part minimale que les héritiers réservataires (enfants) doivent recevoir.

Les donations ou cessions

Dans les mêmes conditions du respect des parts des héritiers réservataires, la nue-propriété ou l’usufruit d’un ou plusieurs biens peut également être transmis à titre gratuit aux personnes de son choix. Dans la plupart des cas, les parents transmettent donc la nue-propriété d’une partie de leurs biens à leurs enfants afin qu’ils puissent continuer à occuper le bien ou à encore jouir des revenus. Néanmoins, il est possible d’acheter ou de vendre un droit d’usufruit.

Est-il possible de vendre (ou donner) un droit de propriété démembré ?

La nue-propriété et l’usufruit sont des « droits de propriété ». En terme plus clair, ils peuvent être cédés ou vendus. En ce qui concerne les biens immobiliers, la loi définit très bien les pratiques et les règles. À titre illustratif, le nu-propriétaire de logements doit payer les réparations majeures. S’agissant des biens meubles (portefeuilles de titres, contrats d’assurance-vie, etc.), le démembrement de propriété est moins courant et les règles, surtout celles fiscales, sont plus compliquées.

Peut-on faire une donation temporaire d’usufruit ?

Il est possible de faire une donation temporaire d’usufruit. Mais cela est adapté lorsqu’on veut porter une aide à un proche sans se dépouiller. C’est une technique qui consiste à transférer pendant une durée de 10 ans, les revenus émanent d’un bien tout en conservant la nue-propriété. À titre illustratif, dans le cas où vous avez un enfant qui n’a pas de maison, vous pouvez l’héberger dans l’un de vos logements en lui donnant l’usufruit.