Comment caculer son taux d’endettement ?

Lorsque vous commencez une acquisition immobilière à crédit, la banque vous impose des conditions. Les deux conditions les plus contraignantes sont l’obtention d’un accord pour l’assurance hypothécaire, ainsi que le respect des conditions de ressources minimales. Ce dernier est reflété dans le ratio d’endettement maximal. Nous parlons également du ratio de la dette. Cet indicateur est utilisé par les banques pour éviter de placer les emprunteurs dans un état de surendettement.

Comme mentionné précédemment, votre capacité de remboursement dépend de votre taux d’endettement maximal. Plus précisément, cela correspond au paiement mensuel maximal que vous pouvez rembourser sans que cela vous mette en difficulté financière. Tout cela est à la discrétion de la banque, qui peut être différent de la vôtre.

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Ce taux est exprimé en pourcentage du revenu mensuel. Il représente le montant des charges mensuelles obligatoires (pension alimentaire décidée par le juge) et des dettes par rapport à votre revenu total (votre revenu professionnel ainsi que les loyers et les revenus de la fortune). Nous parlons du revenu brut de votre salaire, pas du revenu net. Indépendante de la situation financière, une pondération peut être appliquée au revenu à la discrétion de la banque. Généralement, le ratio d’endettement maximal utilisé par les banques est de 33 %. Le montant de vos frais et de vos paiements mensuels ne peut pas dépasser un tiers de votre revenu.

Exceptions à la règle relative au ratio de la dette

Il y a assez peu de règles en France sans exception. Il est possible de dépasser le taux de 33% dans le cadre de l’obtention de crédit immobilier. On dit souvent que l’on ne prête qu’aux riches. Ces différents points ne vont pas faire mentir le vieil adage. Mais gardez à l’esprit que chaque institution peut fixer ses propres règles sur les marges.

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Un reste fort à vivre

Vous comprendrez que ce taux doit être pondéré en fonction du revenu du ménage. Plus ce dernier est important, plus il est important de vivre (*). Dans ces conditions, les banques peuvent être plus souples en matière d’endettement au cas par cas.

La présence de l’immobilier dans le patrimoine

Un autre élément qui peut jouer en votre faveur si votre dossier est tangentiel est le fait que vous possédez déjà des biens immobiliers ailleurs. Cela fournit une garantie supplémentaire à la banque en cas de défaut de paiement de votre part. Elle pourrait utiliser son rôle de créancier non garanti pour saisir l’un de vos autres biens immobiliers.

Acquisition de la résidence principale

Certaines banques qui souhaitent attirer de nouveaux clients sont prêtes à faire des efforts en assouplissant les règles d’endettement des ménages dans le cadre de l’acquisition de leur résidence principale.

Méthode de calcul du ratio d’endettement d’un ménage

Nous avons vu plus tôt que le ratio de la dette est calculé en effectuant le ratio entre les dépenses et le revenu reçu par le ménage, c’est-à-dire :

Ratio de la dette = dépenses/recettes Recettes

Cependant, il y a des subtilités à savoir.

Côté revenu

La banque examinera la totalité des revenus reçus par les emprunteurs. Selon la typologie des revenus et la périodicité, la banque sera en mesure de peser le revenu, même si elle est complètement exclue du calcul.

Pensions et pensions, traitements et salaires

En général, ce sont les sources de revenus les plus fiables vis-à-vis d’un banquier. Sauf si vous êtes dans une période d’essai, dans ce cas, ces revenus seront enregistrés pour 0 euros, les salaires et traitements sont pris à leur valeur dans le calcul du ratio de la dette.

Rémunération et dividendes de la direction

En ce qui concerne le revenu des travailleurs indépendants, les agences de crédit considèrent que nous sommes confrontés à des revenus. La règle est donc beaucoup plus difficile à cet égard. Pour ces revenus et dividendes seront pris en compte la moyenne de la rémunération totale au cours des trois dernières années. Si la personne n’a pas trois années d’exercice financier, il sera difficile d’obtenir du financement, peu importe sa capacité de remboursement.

Revenu foncier

Les revenus fonciers sont généralement pondérés à 70 ou 80 % de leur valeur pour refléter les coûts inhérents à l’immobilier. Dans une transaction d’acquisition d’un appartement destiné à la location, les loyers mensuels futurs seront inclus qui seront générés par la nouvelle propriété.

Autres recettes

Autres revenus,en particulier le revenu meuble, n’est pas pris en compte, à quelques exceptions près. Par exemple, les allocations familiales ou la pension alimentaire ne sont pas enregistrées.

Côté dépenses

Les dépenses prises en compte dans le calcul du taux de la dette sont les dépenses jugées obligatoires par l’organisme bancaire ainsi que les prêts en cours.

Paiements de pension alimentaire

Les paiements de pension alimentaire sont inclus dans le calcul du ratio de la dette une fois qu’ils ont été émis par un juge à la suite d’une décision de justice. Les pensions ponctuelles pour les parents ou les enfants devraient être exclues du calcul, même si la banque tente naïvement de les intégrer.

Impôts

Les impôts ne sont pas inclus dans le calcul du ratio de la dette, qu’il s’agisse de ceux payés par le contribuable ou de crédits d’impôt dans le cas où le contribuable est remboursé par l’administration fiscale.

Crédits

Deux types de crédit doivent être distingués dans le calcul de la dette :

  • réserves d’argent ou d’argent renouvelable crédit, qui sera un frein presque rédhibitoire sur l’obtention d’un nouveau prêt immobilier. Comme par essence vous n’avez pas de période de remboursement en soi, le paiement mensuel retenu par l’agence de prêt sera faible ou prouve au montant utilisé sur la réserve. Dans la grande majorité des cas, il sera nécessaire de régler la réserve avant toute demande de prêt,
  • crédits amortissables, qu’ils soient à taux fixe ou variable. Dans ce cas, la banque conservera le montant des paiements mensuels de prêts à la consommation ou de prêts immobiliers dans son intégralité dans le calcul du taux de la dette.

Autres charges

Les autres frais, à moins qu’ils ne soient obligatoires, ne sont pas pris en compte dans le calcul du ratio d’endettement.

Comment connaître votre enveloppe d’acquisition maximale ?

Comme souvent, le sujet se pose lorsque vous avez besoin de ramasser un montant d’acquisition important en fonction de votre revenu. Ceci est d’autant plus vrai lorsque vous voulez vivre dans une bonne région où les prix de l’immobilier sont élevés, sélectionnez une propriété avec une grande surface pour satisfaire les besoins de la famille en termes d’espace ou de maximiser son investissement immobilier locatif.

Dans tous ces cas, nous pouvons seulement vous conseiller de vous adresser à un courtier en crédit pour déterminer votre capacité d’emprunt au moyen d’un calcul d’enveloppe. En particulier, cela vous permettra de limiter votre contribution personnelle au maximum, peut-être seulement aux frais de notaire et aux frais bancaires. Grâce à son expérience et à ses liens privilégiés avec ces partenaires bancaires, il vous permettra de réaliser votre rêve en obtenant un nouveau prêt dans les meilleures conditions.

(*) différence entre le revenu du ménage moins le montant des dépenses et des crédits exprimés en montant Avertissements : Les informations contenues dans nos articles et guides sont de nature générique. Ils ne prennent pas en compte votre situation personnelle. Par conséquent, elles ne peuvent en aucun cas constituer des recommandations personnalisées pour la réalisation deles transactions relatives à l’achat ou à la vente d’instruments financiers ou être traitées comme des conseils en matière d’investissement financier. Le lecteur est seul responsable de l’utilisation des informations fournies, sans aucun recours contre les éditeurs du site legira.fr. La responsabilité du site legira.fr et de ses auteurs ne peut être engagée en cas d’erreur, d’omission ou d’investissement inopportun.

Comment limiter son taux d’endettement ?

Si vous comptez investir dans un bien immobilier pour vous créer du patrimoine, vous vous posez très certainement la question de savoir comment combiner le taux d’endettement maximum et le montant du bien que vous pourrez acquérir. Il est en effet possible d’optimiser votre taux d’endettement.

  • Bien entendu, vous allez très certainement commencer par tenter de faire une négociation sur le prix du bien. Ce n’est pas une mauvaise idée, car cela baissera de la même manière les frais d’agence (si vous passez par des professionnels) et également les frais de notaire.
  • Vous pouvez ensuite vous renseigner sur différents prêts. Il n’y a pas que celui proposé par votre banque. D’ailleurs à ce sujet, vous pouvez passer par un courtier qui pourra négocier les taux pour vous, et également l’assurance du prêt que vous n’êtes pas obligé de prendre avec votre banque. Pour en revenir au crédit, il existe des prêts à taux zéro, si vous êtes primo-accédant. Suivant votre métier, vous pouvez parfois avoir accès au prêt patronal.
  • Il existe aussi des investissements immobiliers qui vous facilitent l’accès aux crédits, comme c’est le cas avec le dispositif Pinel. Par contre, vous devrez vous engager à laisser votre bien à la location durant 6 ans minimum.

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