Quelles charges Puis-je déduire de mes revenus de location ?

Dans le cas de la location meublée dans le cadre du régime réel, toutes les dépenses encourues dans le cadre de l’activité sont déductibles du revenu locatif. En conséquence, dans de nombreux cas, il est possible de construire un immobilier presque libre d’impôt. Peut-on vraiment tout déduire ? Comment ? Point de vue d’expert pour éclairer ce mécanisme fiscal très avantageux.

Déduction des dépenses en location meublée, pouvons-nous vraiment « tout déduire » ?

Tout dépend de votre option fiscale. C’est le cas si vous avez opté pour le régime réel, où vos dépenses sont comptabilisées pour les montants réellement engagés. On l’appelle souvent la comptabilité « euro ».

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Au contraire, si vous avez opté pour MicroBIC, vos frais ne sont pas déduits. L’administration applique un forfait de charges de 50% (71% dans le cadre de chambres d’hôtes, gîtes de vacances ou d’une location classée tourisme ).

Selon le montant des dépenses engagés annuellement pour la gestion de votre location meublée, l’option pour le plan réel sera plus ou moins attrayante. Comparez votre taxe selon le schéma actuel ou Micro-BIC via notre simulateur. D’année en année, selon que vous travaillez ou non, par exemple, il peut être intéressant de passer à l’un ou l’autre régime. Veuillez noter que l’option pour le plan réel doit être formulée avant le 1er février de l’année concernée.

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Location meublée au régime réel, quels sont les frais déductibles ?

En principe, tous les frais encourus sont déductibles de vos loyers :

La liste complète des frais déductibles pour le locataire dans le PNMT ou le PMT avec option pour le régime actuel est donc assez longue. Sans entrer dans les détails, rappelez-vous que toutes les familles de dépenses suivantes peuvent être déduites :

  • d’entretien et de réparation (dépenses frais courantes permettant l’entretien des logements en bon état : peintures, plomberie et électricité…). A noter, au-delà de 500€ du travail, les frais ne seront pas déduits mais amortis ;
  • taxes et taxes locales (CFE , impôt foncier… :location saisonnière vous êtes ceux qui supportent le fardeau, contrairement à la location pour le logement principal où c’est le locataire qui le paie le plus souvent) ;
  • frais de gestion (frais comptables,polices d’assurance relatives aux biens loués , frais de gestion tels que les frais de syndic de copropriété, frais de conciergerie, téléphone, électricité, eau, gaz, frais de publicité…)
  • intérêts sur les prêts contractés; pour l’achat de la propriété ou à l’occasion de travaux d’amélioration, ainsi que l’assurance de l’emprunteur

Plus les frais amortissables :

Si les dépenses engagées au titre de l’amélioration du bien ne sont pas déductibles, elles peuvent, comme le bâtiment, être amorti (dépenses > 500€).

Ces dépenses non déductibles correspondent à tous les grands travaux de construction et de reconstruction, d’agrandissement et d’amélioration (travaux lourds, reconstruction, toiture, chauffage central ou ascenseur…).

L’ amortissement consiste à déterminer une charge fictive correspondant à l’amortissement de la ou des constructions ajoutées ultérieurement. Par exemple, vous achetez une propriété d’une valeur de 160 000€, en comptabilité, nous déterminons une amortissement de 5 440€ à déduire de vos loyers. En termes simples, chaque année, un pourcentage de la valeur du bâtiment est donc déductible de vos loyers.

Pour le bailleur, ce calcul très avantageux, suppose que vous aurez compris une bonne connaissance des périodes d’amortissement et des traitements comptables que cela implique. C’est pourquoi dès qu’il y a une option pour le régime actuel, il est conseillé de confier votre comptabilité à un expert en gestion revenus locatifs meublés.

Et c’est une fois de plus un bon calcul puisque les coûts engagés pour la gestion comptable vous donnent droit à une réduction d’impôt dès que vous rejoignez une CGA .

Compte tenu de la déduction fiscale permise par le régime actuel, devrions-nous toujours opter pour cette déduction ?

En effet, ce bref aperçu de la déduction offerte par le plan actuel dans Location meublée est très incitatif. Et en fait, dans 85% des cas, compte tenu de la déductibilité des frais, le régime actuel est le plus avantageux pour encadrer votre entreprise de location meublée.

Cependant, il est toujours bon de s’assurer de cela. L’option peut avoir été très pertinente à un moment où vous avez subi un grand volume de charges. Mais si leur montant est réduit, une nouvelle analyse comparative de votre imposition au régime réel ou microbique serait, à notre avis, recommandée. Consultez nos conseillers en impôt sur le revenu locatif meublé pour voir plus clairement.

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