Quels sont les avantages fiscaux liés à un investissement locatif ?

Pour rentabiliser votre investissement locatif, un certain nombre d’avantages fiscaux s’offrent à vous. Pour en bénéficier, vous n’avez qu’à choisir le dispositif de défiscalisation qui vous convient, selon le type de bien immobilier que vous souhaitez louer, le statut que vous choisissez (location nue ou meublée) ou votre niveau de revenu. Découvrez quels sont les avantages fiscaux liés à un investissement locatif.

Quels sont les avantages fiscaux en location meublée ?

Pour profiter des avantages fiscaux, vous pouvez choisir la location meublée. Pour cela, vous devez déclarer les revenus que vous en tirez au titre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Dans ce cas de figure, deux régimes peuvent s’appliquer :

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• Le régime fiscal « micro BIC »: celui-ci s’applique de plein droit dans le cas où le montant de vos loyers annuels n’excède pas 72 600 €. Ainsi, ils sont soumis à une réduction fiscale de 50 %. Même si le montant de vos revenus locatifs est en dessous de 72 600 €, vous avez la possibilité de passer au « régime réel » ;
• Le régime réel: celui-ci s’applique de plein droit dans le cas où les recettes locatives excèdent 72 600 € par an. Ainsi, vous avez la possibilité de déduire vos charges effectives de vos recettes et vous pouvez également amortir votre bien, vos meubles ainsi que vos dépenses liées aux travaux d’amélioration. Le régime réel dans le cadre de la location meublée permet également de dégager un éventuel déficit foncier.

Dans le cas où vous choisissez la location meublée non professionnelle (LMNP) en résidences services pour séniors, pour personnes dépendantes ou pour étudiants, vous avez la possibilité de bénéficier des avantages fiscaux de la Loi Censi Bouvard. Grâce à cette dernière, vous profiterez d’une déduction de votre impôt sur le revenu du prix de revient HT de votre bien, à hauteur de 11 % et dans la limite de 300 000 € d’investissement.

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Quels sont les avantages fiscaux en matière de location vide ?

Si vous optez pour la location vide, l’un des deux régimes d’imposition ci-dessous peut s’appliquer :

• Le régime du micro foncier: celui-ci s’applique de plein droit dans le cas où le montant de vos recettes locatives annuelles n’excède pas 15 000 €. Avec ce régime, une réduction d’impôt de 30 % s’applique sur vos revenus locatifs bruts. Si vous trouvez que le régime réel est le plus avantageux pour vous, vous avez la possibilité de le choisir ;
• Le régime réel d’imposition: ce régime s’applique systématiquement dans le cas où vos revenus locatifs annuels dépassent 15 000 €. Avec ce régime, vous avez la possibilité de déduire de vos revenus locatifs tous vos frais et charges, comme les travaux d’entretien et d’amélioration, les primes d’assurance, les frais d’administration et de gestion, etc. En outre, le régime réel d’imposition autorise le dégagement d’un éventuel déficit foncier.

Outre ces deux régimes, une autre alternative s’offre à vous pour optimiser la fiscalité de votre location nue et pour rentabiliser votre investissement locatif. Il s’agit du dispositif Pinel. Ce dispositif de défiscalisation vous propose une réduction d’impôt de 12, 18 ou 32 % selon que vous vous engagez à mettre en location votre bien immobilier pendant une durée de 6, 9 ou 12 ans. Cet avantage fiscal est calculé sur le coût d’acquisition du bien, dans une limite de 300 000 €.

Pour profiter de la défiscalisation proposée par la loi Pinel, vous devez remplir les conditions exigées. Il faut d’abord que le logement acheté soit neuf, ancien, à construire ou en VEFA et qu’il exige d’importants travaux de rénovation. Par ailleurs, il doit être en conformité avec les normes de performance énergétique. Il faut que le bien immobilier se trouve également dans une zone géographique dans laquelle le dispositif s’applique.

En outre, le logement doit être loué à des locataires qui remplissent les conditions de revenus exigés (inférieurs à ceux fixés). Enfin, le loyer que vous fixez doit être conforme au plafonnement. À partir du moment où le propriétaire ne respecte pas son engagement de mettre le bien en location pendant la durée exigée, il cesse de bénéficier des avantages fiscaux de la loi Pinel.