Tout savoir sur le statut de loueur meublé non professionnel

En matière d’investissement locatif, il existe plusieurs dispositifs intéressants selon la situation du bien. En statut de loueur meublé non professionnel, les avantages sont nombreux !

LMNP Quel régime choisir ?

En matière fiscal, vous avez le choix entre deux régimes en statut de loueur meublé non professionnel (LMNP) :

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  • Le régime micro-BIC: cette option est recommandée si vos revenus locatifs ne dépassent pas 72 600 euros par an. Ce régime est particulièrement intéressant si vous avez peu de charges. En effet, aucune charge n’en est déduite ! L’abattement est de 50% sur la moitié des revenus locatifs ;
  • Le régime réel simplifié: qui est obligatoire si vos revenus locatifs sont supérieurs à 72 600 euros par an. Il est recommandé si vous supportez beaucoup de charges, dont les amortissements du bien ainsi que les travaux. Vos bénéfices seront imposables à l’IR.

Avantages LMNP ancien

La location en statut LMNP ancien présente les mêmes avantages fiscaux que celui dans le neuf, avec quelques exceptions près. En tant que LMNP dans l’ancien, vous ne pouvez bénéficier d’une remise sur la TVA. En revanche, vous profitez des mêmes abattements fiscaux en charges locatives. Il est alors possible de défalquer vos charges liées au bien comme les travaux de réparation ou encore les assurances.

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En tant qu’acheteur d’une LMNP occasion, vous avez la possibilité d’amortir votre bien selon un nombre d’années définies par un comptable. C’est un excellent moyen de compléter vos revenus ou d’anticiper une éventuelle perte lors du passage à la retraite, par exemple.

LMNP comment ça marche ?

Qui peut devenir loueur en meublé non professionnel ? Certaines conditions spécifiques au LMNP sont à remplir, en complément des conditions applicables à tous les loueurs en meublé :

  • Les recettes issues des activités de la location meublée ne doivent pas dépasser les 23 000 euros ;
  • Les recettes de l’activité doivent être inférieures ou égales aux revenus d’activité des personnes appartenant au foyer fiscal.

Pour devenir LMNP, la première étape serait d’acquérir un logement et de l’équiper. Vous devez ensuite déclarer votre activité. Il est désormais possible de le faire en ligne, sur le site d’Infogreffe :

  • Via le formulaire FCMB si votre activité est en indivision ;
  • Via le formulaire P0i pour une activité en nom propre.

Vous disposez d’un délai de 15 jours pour cette déclaration. Vous obtenez alors un numéro SIRET, nécessaire dans la déclaration de vos revenus.

Quelles différences Neuf vs Ancien ?

On enregistre 4 différences entre l’achat en LMNP ancien et neuf :

  • Dans l’ancien, vous ne profitez pas de la réduction d’impôt Censi-Bouvard, soit un abattement de 11% de la valeur du bien HT sur 9 ans de location ;
  • Vous avez la possibilité d’amortir l’ensemble de la valeur du bien sur 25 ans, comme dans un LMNP classique en neuf ;
  • Vous ne pouvez pas récupérer la TVA ;
  • Les frais de notaire sont de 8% dans l’ancien, pour2,5% dans le neuf.

La principale différence réside dans le fait de ne pas pouvoir profiter du dispositif Censi-Bouvard pour un achat dans l’ancien. Par ailleurs, avec un amortissement de votre bien sur 25 ans, vous pouvez vous en ressortir gagnant même sans ce dispositif et en faire un avantage lmnp ancien.

Actualité LMNP 2022

Pour 2022, un basculement automatique du statut de LMNP vers LMP est à prévoir. Ce changement automatique de statut peut s’avérer compliqué à supporter, notamment pour un « petit loueur ». En effet, il ne s’agit plus de régler 17,2% du CSG sur les bénéfices, mais bien du double.