Pourquoi bail commercial 3 6 9 ?

Le bail commercial est le contrat le plus utilisé dans le domaine de l’immobilier professionnel , et est certainement l’un des plus complexes pour les législateurs.

Il est difficile de concilier les impératifs : la protection juridique du statut du locataire et la nécessité de l’adaptabilité inhérente à la vie économique. C’est sans aucun doute la raison pour laquelle le bail commercial pourrait être au cœur de la loi « Pinel » du 18 juin 2014 ou de la loi « Macron » du 6 août 2015.

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L’ équipe Hub-Grade a pris l’initiative de vous fournir quelques éclaircissements sur ce contrat.

DÉFINITION DE BAIL COMMERCIAL

Il s’agit d’un contrat de location de biens immobiliers affectés à une activité commerciale, industrielle ou artisanale.

La loi n’oblige pas explicitement les parties prenantes à conclure ce bail par écrit. Cependant, que vous soyez bailleur ou locataire, nous vous conseillons fortement d’en écrire un, afin de vous protéger et éventuellement vous protéger en cas de circonstances imprévues.

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Pourquoi le bail commercial est-il communément appelé « bail 3/6/9 » ?

Un bail commercial doit être conclu pour une durée minimale de 9 ans. Ce contrat peut alors fixer une durée plus longue que cette période, mais en aucun cas elle ne peut être inférieure.

Ce bail est également appelé « 3/6/9 » parce que le locataire a le droit de quitter les locaux commerciaux à la fin de chaque période de 3 ans. En outre, à la fin de chacune de ces périodes triennales, le montant du loyer peut être révisé.

Si le bailleur présente une demande d’augmentation de loyer à la fin de la période de trois ans, celle-ci est plafonnée :

Elle ne peut dépasser la variation de l’indice trimestriel du coût de la construction ou, le cas échéant, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux.

Malgré sa désignation 3 6 9, ce contrat peut être stipulé pour une durée supérieure à 12 ans. Dans ce cas, il doit être écrit par un notaire et publié au bureau des hypothèques afin d’être opposable aux tiers.

Besoin d’un bail de moins de 3 ans ? D’autres solutions existent

Le bail commercial ne convient pas aux locations à court terme. Pour répondre à ces besoins, il existe d’autres baux commerciaux, y compris le bail dérogatoire, le bail précaire et éventuellement la prestation de services.

RÉGIME JURIDIQUE DU BAIL COMMERCIAL

Quelles sont les protections offertes par le bail commercial ?

Ce type de contrat est considéré pour le statut de protection qu’il offre au locataire, principalement pour trois raisons :

Casquette de location

Selon le code du commerce, le montant initial du loyer n’est pas réglementé et reste librement fixé, c’est seulement la révision du loyer qui est encadrée (que ce dernier concerne un bail en cours ou lors de son renouvellement).

À compter du 1er septembre 2014, toute augmentation de loyer survenant dans un cas de décapsulage sera maintenant limitée à 10% par an du loyer payé l’année précédente .

Le droit de renouveler le bail

Ce droit est d’ordre public : aucune clause contractuelle ne peut s’y opposer. Autrement dit, le locataire a un droit de renouvellement et le bail ne peut prévoir une clause contraire.

Le bailleur peut néanmoins donner l’autorisation du locataire en refusant sa demande de renouvellement. Par conséquent, le locataire pourra contester la décision et demander une indemnité d’expulsion, à moins que le bailleur ne justifie le non-renouvellement.

Résiliation du bail commercial

Elle est fortement réglementée par la loi, que ce dernier soit à l’initiative du bailleur ou du locataire, toujours dans le but de protéger le locataire.

Les principales obligations du bailleur et du locataire

Le bailleur est tenu de remplir plusieurs obligations pendant la durée du bail :

• Le bailleur est tenu d’informer le locataire sur les les risques technologiques et les pertes potentielles subies
• Cela va sans dire, mais le bailleur doit mettre les biens loués à la disposition du locataire,
• Le bailleur doit maintenir le bien dans un état de service,
• Enfin, le bailleur doit garantir la jouissance pacifique et la sécurité des biens loués.

Le locataire est tenu de payer le loyer à temps au bailleur et doit utiliser raisonnablement les biens loués, tout en respectant la destination stipulée dans le bail signé.

Le bail commercial est-il soumis au formalisme encadré ?

Le contrat de location commerciale n’est soumis à aucun formalisme particulier. Cependant, il faut savoir que sa conclusion écrite permet de prouver son existence. Elle offre également une sécurité juridique importante .

Hub-Grade , un agent immobilier numérique dédié aux professionnels, soutient ses utilisateurs dans la conclusion d’un contrat de location.

FAQ : Questions fréquentes sur les baux commerciaux

Le locataire peut-il sous-louer les biens qu’il loue par le biais d’un bail commercial ?

Si le locataire qui a signé un bail commercial a la possibilité de sous-louer le bien qu’il a loué, cela est néanmoins soumis à plusieurs conditions. Le locataire doit respecter les obligations relatives à la signature du bail et : — le locataire doit en informer le bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception ou acte extrajudiciaire, — le bailleur doit autoriser le locataire à sous-louer ses biens ; — le locataire doit inviter le bailleur à signer le sous– contrat de location.

Est-il possible de résilier votre bail pendant le bail ?

Le bail commercial peut être résilié dans divers cas : — le locataire peut résilier le bail à la fin de chaque période de trois ans. Dans ce cas, le congé doit être donné avec un préavis de six mois avant la fin d’une période de trois ans, — en dehors d’une période de trois ans, il est possible de résilier le bail si le bailleur et le locataire conviennent de le résilier, — par application d’une clause résolutoire possible, ou plus généralement lorsque l’un des signataires du bail ne remplit pas ses obligations.

Est-ce le locataire ou le bailleur qui a la responsabilité de tout travail ?

Le locataire est tenu d’entretenir les locaux et doit donc réparer les dommages causés par son acte ou par des tiers. Les autres frais afférents aux travaux sont supportés par le bailleur, qui est tenu de maintenir le bien en état de fonctionnement et d’en assurer la jouissance paisible. La répartition des coûts des travaux peut également être prévue dans le bail et différer de la norme conventionnelle. Certaines œuvres initialement le locateur peut être transféré à la responsabilité du preneur.

Le locataire peut-il céder son bail commercial ?

Le locataire peut tout à fait céder son bail. Dans le cas d’une même entreprise, le propriétaire ne peut s’opposer au transfert. Sinon, si la cession concerne le droit au bail et non l’entreprise, le propriétaire peut s’y opposer.

L’assurance pour local commercial

Il n’est pas rare pour un professionnel de disposer de bureaux ou d’un local commercial. S’il n’est pas obligatoire d’assurer ce lieu, cela est bien souvent recommandé face aux nombreuses dégradations dont ils font l’objet.

En effet, à défaut d’une protection adéquate, en cas de sinistre avéré (tags, devanture brisée voire cassée, fuite d’eau…), vous pourriez vous retrouver avec de lourds frais à charge.

Dans l’idéal il est convient de souscrire à une assurance multi-risques professionnelle spécialement élaborée pour couvrir l’activité des bureaux ou du local professionnel. Vous pouvez avoir de nombreuses informations en suivant ce lien. 

Liste des sinistres pris en charges dans la formule classique (hors options complémentaires) :

• Acte de vandalisme ;
• Incendie ;
• Bris de glace ;
• Dégât des eaux ;
• Catastrophe naturelle ;
• Événement climatique ;
• Vol, cambriolage, vandalisme ;
• Perte d’exploitation ;
• Problème électrique ;
• Dégradations, etc.

De plus, vous y découvrirez l’ensemble des garanties et des avantages d’opter pour une assurance pro. De plus, en 3 minutes vous avez la possibilité de visualiser un devis sur mesure (mentionnez la taille du local, la nature de l’activité, votre profil, la situation géographique, et quelques spécificités attenantes). Cela devrait rapidement vous libérer l’esprit des désagréments administratifs afin de vous concentrer sur votre business en toute sérénité !