Qu’est-ce que la destination de l’immeuble ?


Écrit par Me Sébastien Fiset, LL.B., B.A.A.
Vendredi, 21 Janvier 2011 12:07

LA DESTINATION DE L’IMMEUBLE EN CONDO

Contacter l’auteur : s.fiset@fisetlegal.com

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PARTIE I

La destination d’un immeuble détenu en copropriété partagée est définie comme faisant partie de la déclaration de copropriété. C’est l’un des éléments les plus importants qui influenceront les droits et obligations des copropriétaires dans ce bâtiment. C’est la vie même des copropriétaires qui seront touchés. Elle aura également un impact majeur sur la communauté de la copropriété dans la prise de décisions.

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Un acheteur éventuel sera avisé avant l’achat de consulter la déclaration de copropriété pour vérifier si la destination de l’immeuble qui l’intéresse reflète le « profil » de ce qu’il recherche.

DESTINATION = CITATION

En vertu de l’article 1053 du Code civil du Québec :

« L’instrument de copropriété définit la destination du bâtiment, les parties privées et les espaces communs.

Elle détermine également la valeur relative de chaque fraction et indique la méthode utilisée pour la déterminer, la part des dépenses et le nombre de voix attachées à chaque fraction, et prévoit tout autre accord relatif à l’immeuble ou à ses parties privées ou communes. Elle précise également les pouvoirs et devoirs respectifs du conseil d’administration du syndicat et de l’assemblée des copropriétaires. »

Les diverses vocations auxquelles un immeuble peut être destiné notamment sont :

— résidentiel ;

— commercial ;

— à des fins de vacances ;

— pour les personnes âgées disposant de services appropriés ;

— vocation mixte (résidentielle et commerciale par exemple).

Toutefois, cette catégorisation peut sembler quelque peu discriminatoire. Toutefois, il est stipulé à l’article 1063 C.c.Q. :

« Chaque copropriétaire dispose de sa part ; il utilise et jouit librement de sa partie privée et des espaces communs , à condition qu’elle respecte les règles de l’immeuble et ne porte pas préjudice aux droits des autres copropriétaires ou à la destination de l’immeuble. »

La déclaration de copropriété déterminera les conditions de jouissance, les limites des droits individuels des copropriétaires en les encadrant. L’article 1056 C.c.Q. stipule ce qui suit :

« La déclaration de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires, sauf ceux qui sont justifiés par la destination de l’immeuble, sa nature ou sa situation . »

L’ article 13 de la Charte des droits et libertés de la personne interdit toute disposition discriminatoire :

« Nul ne peut, dans un acte juridique, stipuler une clause de discrimination. »

Il faut donc faire preuve de prudence lors de l’élaboration de la définition de la destination du bâtiment, car elle ne doit pas être discriminatoire mais plutôt élaborée avec précision afin d’éviter autant que possible le risque de conflit d’interprétation.

En plus de ce qui est écrit dans la déclaration de copropriété d’un immeuble, plusieurs autres facteurs contribuer à définir la « destination de l’immeuble », son propre but, y compris ces trois (3) éléments essentiels :

  1. l’ élément objectif (l’emplacement du bâtiment, la distribution des unités résidentielles, le niveau de confort et de luxe, l’harmonie du complexe immobilier) ;
  2. l’ élément subjectif  ;
  3. l’ élément collectif (sauvegarde de l’intérêt général des copropriétaires).

D’ autres éléments, tels que les caractéristiques physiques du bâtiment, peuvent également définir la destination du bâtiment.

Lors de la lecture de la déclaration de copropriété dans le chapitre « Destination de l’immeuble », la description sommaire de la propriété peut être trouvée. Cependant, la lecture ne devrait pas s’arrêter là. Ce serait comme observer la peinture d’une peinture inachevée. La destination sera clarifié tout au long de la déclaration de copropriété. Toutes les parties du bâtiment contribuent à déterminer la destination du bâtiment. Un passage sera donc réservé aux « Parties privées » précisant les fins auxquelles elles sont destinées si elles n’ont pas toutes la même destination. Il peut également s’avérer nécessaire parfois d’apporter certaines précisions concernant les « parties communes », qui peuvent être attribuées très spéciales.

Aucun règlement de l’immeuble ou clause à la déclaration de copropriété ne peut être imposé aux copropriétaires s’ils ne sont pas justifiés par la destination de l’immeuble. Les règlements administratifs de l’immeuble sont intimement liés à la destination de l’immeuble et doivent également être modifiés conformément à l’article 1056 C.c.Q.

S’ il est nécessaire d’un jour de modifier la destination d’un immeuble, cela peut être possible en respectant toutefois les articles 1098 et 1102 du Code civil du Québec en ce qui concerne les majorités requises :

« 1098… Sont prises par la majorité des 3/4 des copropriétaires, représentant 90% des voix de tous les copropriétaires, les décisions :

( 1) qui changent la destination de l’immeuble ;

2° qui autorisent l’aliénation des espaces communs dont la préservation est nécessaire au maintien de la destination de l’immeuble ;

3) Modifier la déclaration de copropriété pour permettre la détention d’une fraction par plusieurs personnes ayant un droit périodique et successif de jouissance. »

« 1102. Toute décision du syndicat qui, contrairement à la déclaration de copropriété, impose au copropriétaire un changement de la valeur relative de sa fraction, du but de sa partie privée ou de l’usage qu’il peut en faire. »

La destination d’un bâtiment soutenu à l’intérieur et à l’extérieur d’une déclaration de copropriété est comme un manuel d’instructions qui est reçu lors de l’achat d’un outil. Le manuel d’instructions (la déclaration de copropriété) nous indique le fonctionnement de l’outil (le bâtiment), comment il doit être utilisé et précise les utilisations interdites .

L’ interprétation de la destination d’un immeuble, d’une partie privée ou commune a conduit à beaucoup d’encre dans la jurisprudence. Des ordonnances ont été émises lorsque des actions contraires à la destination de l’immeuble ont été prises sans la majorité requise (1098 C.c.Q.) ou lorsque des règlements ont été pris sans que la destination ne les justifie.

Nous aborderons certains d’entre eux dans la deuxième partie de ce texte, à savoir : la destination du bâtiment et la présence d’animaux, les activités des copropriétaires dans les parties privées, la location de fractions, les revêtements de sol dans les parties privées et les installations privées.

Gardez cela dit : la destination du bâtiment est primordiale dans la loi de la copropriété divisée. C’est la base intrinsèque de la cession et des droits d’utilisation du bâtiment.

Les informations fournies sur cette page sont de nature générale et ne peuvent compenser le besoin de conseils juridiques propres à une situation particulière.

Les espaces privés définis comme exclusivement destinés à l’occupation résidentielle rendront impossible l’exercice d’une profession libérale.

( salle communautaire, hangars, garages, piscine, espaces verts et hall d’entrée, etc.)

Voir notre texte « Vote aux réunions des copropriétaires — majorités requises »

Voir aussi notre texte « Animaux en copropriété »

Voir aussi notre texte « Plancher chevauchement en copropriété

 »

Mise à jour le Samedi, 16 Août 201417:10

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