Personne ne s’est jamais enrichi en laissant dormir son épargne sur un compte courant. Investir dans une SCPI, ces sociétés civiles de placement immobilier où l’on devient copropriétaire de biens locatifs avec d’autres, c’est ouvrir la porte à une autre façon de bâtir son patrimoine, sans les tracas de la gestion quotidienne.
Un des atouts majeurs des SCPI, c’est que tout est pris en charge : la société de gestion s’occupe de la paperasse, de la recherche de locataires, de la collecte des loyers. L’investisseur, lui, n’a qu’à choisir la méthode d’achat qui lui convient. Et sur ce point, le choix est vaste.
Plusieurs modes de souscription s’offrent à ceux qui souhaitent acquérir des parts de SCPI. Chacun présente ses points forts, ses contraintes, et s’adapte à des profils d’investisseurs variés.
Achat de parts de SCPI à crédit
On peut tout à fait acquérir des parts de SCPI sans disposer d’une épargne préalable. Financer cet investissement par un emprunt séduit de nombreux particuliers, notamment pour l’effet de levier que cela procure. Le principe est simple : profiter de la différence entre le rendement annuel des SCPI, généralement supérieur à celui du crédit, et le coût relativement bas de l’emprunt.
Dans ce schéma, les loyers perçus via la SCPI servent à rembourser une partie du crédit contracté. Et ce n’est pas tout : le montage présente aussi un intérêt sur le plan fiscal. Certains frais peuvent être déduits des revenus fonciers générés :
- les frais liés à la mise en place du prêt,
- les intérêts d’emprunt (sans plafond de montant ni de durée),
- le coût de l’assurance du crédit.
Pour celles et ceux qui n’ont pas de capital à investir immédiatement, l’achat à crédit demeure ainsi une option attractive pour se constituer un portefeuille immobilier sur le long terme.
Achat de parts en numéraire
Acquérir des parts de SCPI en numéraire signifie disposer de la somme requise dès le départ. L’accès reste relativement ouvert, puisque l’investissement initial démarre souvent aux alentours de 5 000 euros, pas besoin d’être milliardaire pour se lancer.
L’avantage de cette méthode ? Les premiers revenus fonciers tombent rapidement, généralement chaque trimestre. En revanche, ces revenus sont soumis à l’impôt sur le revenu (catégorie foncière), auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux de 17,2 %. Suivant la tranche marginale du foyer, la fiscalité peut vite peser sur la rentabilité.
Pour alléger cette pression fiscale, certains investisseurs choisissent de loger leurs parts de SCPI au sein d’un contrat d’assurance-vie. Un choix qui modifie la donne sur le plan de l’imposition.
Acquisition de parts via l’assurance-vie
Pour les contribuables fortement imposés, souscrire des parts de SCPI dans une assurance-vie s’avère souvent judicieux. Les revenus générés suivent alors la fiscalité de l’assurance-vie, généralement plus douce que celle de l’immobilier classique.
À condition de ne pas sortir les dividendes du contrat, aucune taxation n’est appliquée chaque année. Les parts de SCPI, considérées comme unités de compte, ne sont taxées qu’au moment d’un retrait partiel ou total.
En cas de retrait, la fiscalité reste compétitive :
- un abattement annuel de 4 600 € (ou 9 200 € pour un couple) dès 8 ans de détention du contrat,
- prélèvements forfaitaires de 35 %, 15 % ou 7,5 % selon l’ancienneté du contrat pour les versements effectués avant le 27 septembre 2017, hors prélèvements sociaux,
- prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 12,8 % ou 7,5 % selon l’ancienneté et le montant du contrat, pour les versements à compter du 27 septembre 2017, toujours hors prélèvements sociaux de 17,2 %.
Attention cependant : SCPI et OPCI, même placés dans une assurance-vie, sont pris en compte dans le calcul de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). Autre limite : impossible de financer l’achat de parts de SCPI via l’assurance-vie à crédit. Il faudra disposer d’un capital disponible.
Achat de parts en nue-propriété
Le démembrement de propriété offre une alternative intéressante : diviser la pleine propriété entre l’usufruitier (qui perçoit les revenus) et le nu-propriétaire (qui détient le capital mais ne touche rien pendant la période de démembrement).
L’usufruitier peut louer ou occuper le bien, percevoir les loyers, mais n’a pas la possibilité de vendre la part. Le nu-propriétaire, de son côté, détient le droit de céder sa part, sans bénéficier des revenus tant que le démembrement dure.
Deux formes de démembrement existent :
- le démembrement viager, où la pleine propriété revient au nu-propriétaire au décès de l’usufruitier,
- le démembrement temporaire (souvent entre 5 et 15 ans pour les SCPI), après lequel la pleine propriété est reconstituée automatiquement.
Ce montage permet à l’acquéreur en nue-propriété de payer une fraction du prix de la part, tout en se constituant un patrimoine qui produira des revenus plus tard. Pendant la période de démembrement, il n’a ni impôt sur le revenu, ni prélèvements sociaux à régler, ni à déclarer ces parts dans l’assiette de l’IFI. Pour les gros contribuables, l’intérêt est loin d’être négligeable.
Quant à l’usufruitier, il perçoit les loyers mais supporte l’intégralité de la fiscalité liée aux revenus fonciers.
Faire le bon choix
Plusieurs voies s’offrent à ceux qui souhaitent investir dans une SCPI. Reste à sélectionner la formule la mieux adaptée à sa situation patrimoniale, à ses objectifs et à sa fiscalité.
Pour s’y retrouver, voici un récapitulatif des grands cas de figure :
- en numéraire pour ceux qui disposent d’un capital et souhaitent percevoir des revenus immédiats,
- à crédit pour bâtir un patrimoine en profitant de l’effet de levier,
- via l’assurance-vie pour bénéficier d’un régime fiscal moins lourd,
- en démembrement, notamment en cas d’héritage ou de stratégie patrimoniale sur le temps long.
Se lancer seul dans ce labyrinthe n’est pas chose aisée. Prendre conseil auprès d’un professionnel expérimenté reste la meilleure façon d’avancer sereinement et de bâtir un investissement sur des bases solides.
Derrière chaque part de SCPI, il y a des murs, des locataires, des loyers qui tombent. Reste à choisir la clé qui ouvrira la bonne porte.
