| Écrit par Me Sébastien Fiset, LL.B., B.A.A. |
| Vendredi, 21 Janvier 2011 12:07 |
LA DESTINATION DE L’IMMEUBLE EN CONDO
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PARTIE I
Parler de la destination d’un immeuble en copropriété, c’est mettre le doigt sur un principe qui pèse lourd dans la vie des résidents. Inscrite dans la déclaration de copropriété, cette notion façonne non seulement les droits et les devoirs des copropriétaires, elle oriente aussi les choix collectifs du syndicat. Elle agit comme un filtre permanent : tout projet, toute décision s’y confronte.
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Un acheteur attentif prendra toujours le temps d’examiner la déclaration de copropriété pour vérifier si la destination retenue colle à la vie qu’il imagine. Découvrir trop tard que l’utilisation souhaitée d’un logement est incompatible avec les règles établies, voilà une déconvenue qui s’invite sans prévenir.
DESTINATION = CITATION
Le Code civil du Québec, à l’article 1053, expose sans détour :
« L’instrument de copropriété définit la destination du bâtiment, les parties privées et les espaces communs.
Elle détermine aussi la valeur relative de chaque fraction, la méthode de calcul, la part des charges, le nombre de voix associé à chaque lot, et précise tout accord sur les parties de l’immeuble. Elle décrit également les responsabilités et pouvoirs du conseil d’administration et de l’assemblée des copropriétaires. »
En pratique, la destination peut prendre plusieurs formes. Il existe différents types d’usages qui reviennent fréquemment :
- usage résidentiel ;
- usage commercial ;
- destiné aux séjours et vacances ;
- résidences pour personnes âgées avec services adaptés ;
- usage mixte (comme résidentiel et commercial).
Pour certains, cette catégorisation ressemble à une limite. Pourtant, l’équilibre est maintenu par l’article 1063 :
« Chaque copropriétaire dispose de sa part ; il utilise et profite librement de sa partie privée et des espaces communs, tant que cela respecte le règlement de l’immeuble et ne nuit pas aux autres ou à la destination de l’immeuble. »
La déclaration de copropriété balise donc l’utilisation des lieux et fixe des garde-fous aux libertés individuelles. L’article 1056 C.c.Q. va dans le même sens :
« La déclaration de copropriété ne peut limiter les droits des copropriétaires, sauf si cela se justifie par la destination, la nature ou la situation de l’immeuble. »
Quant à la Charte des droits et libertés de la personne, elle interdit formellement toute clause discriminatoire à l’article 13 :
« Nul ne peut, dans un acte juridique, stipuler une clause de discrimination. »
Définir une destination ne se fait donc pas à la légère : il s’agit de tracer une ligne claire, protectrice, mais sans fermer la porte à des usages légitimes.
Au-delà de l’intitulé inscrit dans la déclaration, il existe des paramètres qui viennent préciser la destination choisie. On peut les regrouper en trois axes :
- L’approche objective : situation sur le territoire, répartition des lots, niveau de confort ou de prestige, cohérence globale de l’immeuble ;
- L’approche subjective : interprétation des copropriétaires, attentes collectives, usages tolérés ;
- L’approche collective : souci de garantir l’intérêt général et l’harmonie au sein de la communauté.
Les qualités architecturales du bâtiment, l’organisation des espaces et la présence d’équipements privatifs ou collectifs participent aussi à définir concrètement la destination.
Parcourir une déclaration de copropriété, c’est souvent lire un résumé de la propriété en quelques lignes. Pourtant, la compréhension véritable de la destination se construit section après section. Chaque détail sur les parties communes ou privatives vient affiner ce qui est autorisé, ce qui ne l’est pas. Il arrive même que certaines zones soient visées par des mentions spéciales selon leur affectation.
Une prescription dans le règlement de l’immeuble ne peut l’emporter sur les droits des copropriétaires si elle n’est pas reliée à la destination. C’est la cohérence de l’ensemble qui prime, selon la lettre de l’article 1056 C.c.Q.
Modifier la destination d’un immeuble n’a rien d’anodin. Pour cela, le Code civil du Québec (articles 1098 et 1102) impose des exigences claires, notamment en matière de majorité :
« 1098… Sont prises par la majorité des 3/4 des copropriétaires, représentant 90 % des voix de tous les copropriétaires, les décisions :
1) qui changent la destination de l’immeuble ;
2° qui autorisent la cession de parties communes dont la conservation est déterminante pour la destination ;
3) qui modifient la déclaration pour permettre la détention d’une fraction par plusieurs personnes avec jouissance périodique et successive. »
« 1102. Toute décision du syndicat qui, contrairement à la déclaration, impose au copropriétaire une évolution de la valeur relative de sa fraction, du but de sa partie privée ou de l’usage qu’il peut en faire. »
On pourrait dire que la destination d’un immeuble tient lieu de mode d’emploi transmis à chaque copropriétaire : “voici où vous mettez les pieds, ce qui est permis ou non.” C’est une référence stable pour la gestion comme pour les situations plus épineuses.
L’interprétation de la destination, que l’on débatte d’une partie commune ou privative, a souvent été portée devant les tribunaux. Des jugements sont venus rappeler à l’ordre certains syndics ou copropriétaires dont les décisions excédaient le cadre permis par la destination ou dont la majorité requise pour une modification n’avait pas été atteinte.
La question de la présence d’animaux, des activités admises dans les lots privatifs, de la location des appartements, des revêtements de sol ou encore de l’aménagement des espaces privatifs, sont autant de thèmes concrets qui seront détaillés dans une suite de dossier.
La destination du bâtiment en copropriété occupe ainsi un rôle clé : elle cadre les usages, offre une protection collective et individuels, tout en posant des balises nettes à l’intérieur desquelles s’organise la vie commune.
Les éléments décrits ici donnent un aperçu général. Selon les circonstances, l’avis personnalisé d’un professionnel du droit reste préférable.
S’il est expressément prévu que certaines zones sont destinées à l’habitation, impossible d’y installer un cabinet ou d’y exercer une profession libérale. Cela vaut également pour une salle communautaire, des garages, une piscine ou l’entrée partagée du bâtiment.
Mise à jour le Samedi, 16 Août 2014 17:10
La destination d’un immeuble agit comme le fil qui relie chaque copropriétaire à la trame collective. Modifier une virgule à ce texte, et c’est un tout qui se recompose à nouveaux frais. Voilà une précision qu’on aurait tort de traiter à la légère, maintenant comme demain.
