Comme vous le savez probablement, je suis le heureux gestionnaire d’une société civile immobilière. Seulement, comme je l’ai déjà expliqué dans cet article, alors que SCI est un très bel outil pour gérer et transmettre ses actifs immobiliers, il présente également quelques inconvénients, dont l’un est remarquable : la quasi-impossibilité de louer des appartements meublés.Au cours des discussions, j’ai remarqué que beaucoup d’entre vous semblent également rencontrer cet obstacle. Par conséquent, nous avons dû chercher une autre structure avec les avantages de l’ICS, mais sans ses inconvénients.Après quelques recherches, il y a plusieurs pistes à creuser. Aujourd’hui, je propose d’explorer l’ immobilier familial Société A Responsabilité Limitée (SARL). Allons-y !Pas le temps pour tout lire ?Recueillir maintenant l’essentiel sur la famille immobilière SARL.
Real Estate Family LLC : qu’est-ce que c’est ?
La première fois que le terme SARL immobilière est arrivé à mes oreilles, c’était lors d’une conversation avec un investisseur aguerri. Il venait d’acquérir plusieurs lots dans le même immeuble où je posais mes valises avec un F2. Pour les curieux, l’article complet est disponible ici. Ce monsieur m’a alors confié qu’il dirigeait une SARL familiale qui possédait une centaine de biens. De quoi impressionner, surtout quand on débute. Mais le plus marquant, c’est que j’avais sous-estimé le potentiel de la SARL familiale.
Cette structure, la société à responsabilité limitée, s’impose dans tous les secteurs : construction, commerces de quartier, boutiques en ligne… Mais dans la sphère de l’investissement immobilier, elle reste dans l’ombre. Pourtant, elle mérite une place de choix, comme le prouve la suite de ce dossier.
Le principal atout de cette forme de société ? Elle permet de limiter la responsabilité des associés à leur simple apport en capital. Mais restons lucides : inutile d’espérer convaincre une banque d’accorder un million de prêt avec deux mille euros de capital. Les établissements financiers demanderont généralement d’augmenter la mise, ou de se porter garant personnellement pour la société.
Qu’en est-il de la SARL unipersonnelle ?
La SARL requiert au moins deux associés. Mais qu’en est-il lorsque l’on souhaite se lancer seul ? Dans ce cas, on peut créer une SARL “mono-personne”, autrement dit une EURL (Entreprise Unipersonnelle à Responsabilité Limitée). Ici, un seul associé détient la totalité du capital.
Il est tout à fait envisageable de débuter en solitaire avec une EURL, puis de faire évoluer la structure vers une SARL familiale, par exemple lorsque les enfants grandissent et souhaitent rejoindre l’aventure. Cette souplesse peut séduire l’investisseur qui anticipe une transmission progressive de son patrimoine.
Quelles conditions pour mettre en place une société immobilière familiale ?
Comme son nom l’indique, cette société se construit entre membres d’une même famille : enfants, parents, grands-parents, frères et sœurs, conjoints ou partenaires de Pacs. Par exemple, un grand-père, sa fille et sa petite-fille peuvent parfaitement s’associer.
En revanche, si l’idée est de s’associer avec un neveu ou simplement des amis, il faut oublier la SARL familiale et se tourner plutôt vers la SCI ou la Société en nom collectif (SNC). Attention cependant, la SNC implique une responsabilité illimitée et solidaire entre associés, ce qui n’est pas un détail anodin.
Pour monter une SARL familiale, il faudra rédiger les statuts, les déposer au greffe du Tribunal de Commerce puis publier un avis légal. Le coût oscille généralement entre 1 000 et 2 000 euros. Pour simplifier la démarche, faire appel à Legalstart peut s’avérer judicieux : leur expertise sur ce créneau est reconnue.
Exploitation de la Family LLC
La gestion de la société repose sur un ou plusieurs gérants, choisis parmi les associés ou en dehors, à condition qu’il s’agisse de personnes physiques. Leurs pouvoirs sont précisément définis dans les statuts.
Les associés se réunissent au moins une fois par an lors de l’Assemblée Générale Ordinaire. Pour toute modification des statuts, une Assemblée Générale Extraordinaire s’impose. Ce formalisme garantit la transparence dans la gestion et la prise de décision.
Famille SARL et location meublée
Voici un avantage de taille : la SARL familiale permet d’exploiter des biens en location meublée non professionnelle, ce qui n’est pas possible avec une SCI sans basculer sous le régime de l’impôt sur les sociétés (IS). Or, ce changement fiscal n’est pas toujours favorable : chaque situation mérite une analyse personnalisée.
Le montage SARL familiale/LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) offre une flexibilité difficile à égaler. Quand on loue en son nom propre, le statut LMNP impose un plafond : 23 000 € de revenus locatifs annuels. Dépasser ce seuil entraîne le paiement de cotisations sociales, même si l’activité de location reste accessoire à un emploi salarié déjà soumis à ces charges. Absurde, mais c’est la règle.
Pour dépasser cette limite, la SARL familiale LMNP propose une alternative. Le plafond s’apprécie au niveau de chaque associé. Avec trois associés à parts égales, le total grimpe à 69 000 € (3 x 23 000 €) sans déclencher de cotisations sociales. Ce mécanisme multiplie les possibilités d’investissement sans alourdir la note fiscale.
Fiscalité de la Famille LLC
Après les cotisations sociales, la fiscalité entre en scène.
Imposition des revenus locatifs
La SARL “classique” est soumise à l’impôt sur les sociétés. Les premiers 38 120 € de bénéfices sont taxés à 15 %, le reste à 28 %. Ce premier niveau d’imposition concerne la société. Ensuite, si des dividendes sont versés, chaque associé est imposé sur sa part, après un abattement de 40 %, selon sa propre tranche marginale.
Mais la SARL familiale a la possibilité d’opter pour l’impôt sur le revenu (IR), sans limite de durée. Il suffit d’en faire la demande auprès du service fiscal, avec l’accord de l’ensemble des associés (une assemblée générale suffit). Attention toutefois : si un nouvel associé extérieur à la famille rejoint la société, celle-ci bascule automatiquement à l’IS.
L’option pour l’IR est un aller simple : une fois passée à l’IS, impossible de revenir à l’IR. Cette option permet à chaque associé d’imputer sa quote-part du déficit de la société sur ses revenus personnels. Mais ce choix n’est pas forcément le plus adapté à tous. Mieux vaut comparer les taux d’imposition (société, tranches individuelles) avant de trancher.
Imposition des plus-values
Les plus-values immobilières relèvent du régime des plus-values professionnelles, car l’activité de la société est considérée comme commerciale. La méthode de calcul diffère sensiblement de celle appliquée aux particuliers. Pour approfondir, un article de référence s’y consacre.
À noter : les plus-values sur le long terme bénéficient d’un abattement de 10 % par an au-delà de la cinquième année. Résultat : au bout de quinze ans, l’exonération est totale, alors qu’un particulier doit patienter vingt-deux ans (et jusqu’à trente pour les prélèvements sociaux).
SARL familiale et optimisation fiscale
Voici un levier moins connu : comme la SCI, la SARL familiale permet le démembrement des parts. Chaque part sociale se divise en nue-propriété (droit de disposer) et usufruit (droit de jouir des revenus). On peut donc séparer ces deux attributs.
L’intérêt ? Si vous conservez l’usufruit (vous continuez à percevoir les loyers) et transmettez la nue-propriété à vos enfants, la valeur prise en compte pour le calcul des droits de succession s’avère bien plus faible, car elle dépend de l’âge du donateur au moment de la transmission.
Par exemple, à 55 ans, transmettre la nue-propriété à son enfant signifie que l’administration fiscale ne retiendra que 40 % de la valeur totale. L’astuce va plus loin : si la société est endettée, la valeur des parts diminue d’autant. Un exemple concret : vous détenez 50 % des parts d’une SARL possédant un immeuble d’un million d’euros, financé à crédit, avec un encours restant de 600 000 €. La valeur nette de vos parts n’est plus que de 200 000 €. Si vous transmettez la nue-propriété à votre enfant (40 % de 200 000 € = 80 000 €), la base imposable tombe à zéro grâce à l’abattement de 100 000 €.
« OK, mais que faire de ma SCI ? Peut-on la transformer en SARL familiale ?
C’est une question légitime. Transformer une SCI en SARL familiale est tout à fait envisageable, même si la manœuvre demande un peu de doigté. Pour ceux qui veulent étudier la question en détail, ce site propose un décryptage complet. Il n’est pas nécessaire de réinventer la roue.
La transition du SCI vers la SARL familiale se prépare, mais elle reste accessible à qui souhaite franchir le pas.
Pour conclure
La SARL familiale ouvre la porte à des stratégies inaccessibles à la SCI : louer en meublé tout en maintenant l’imposition sur le revenu, profiter d’un régime de plus-values plus favorable… Le revers de la médaille : le formalisme, les frais de création, et des conditions à respecter à la lettre.
PS : la loi Pinel pour les deux
Petite précision utile : la loi Pinel concerne aussi bien les SCI que les SARL familiales, sans distinction. Les mécanismes évoqués plus haut s’appliquent donc à ce dispositif. Pourquoi insister ? Parce qu’il apporte un atout supplémentaire à ceux qui se lancent : un allègement fiscal, qui s’ajoute à l’optimisation déjà permise par ces structures. Cette réduction s’impute directement sur l’impôt sur le revenu, que l’on soit particulier ou associé d’une SARL familiale.
Autre point appréciable : aucun zonage restrictif. La loi Pinel s’applique partout en France. Il suffit de trouver un projet adapté à vos envies, que ce soit près de chez vous ou à l’autre bout du pays. Par exemple, si vous vivez en région PACA et souhaitez en savoir plus sur les détails de la loi Pinel à Marseille, il suffit de contacter les agences immobilières locales, la mairie ou de consulter les ressources en ligne. L’essentiel reste de choisir la voie qui correspond vraiment à votre projet immobilier.
