Ma deuxième maison est chère mais je ne veux pas la louer à des étrangers.
J’ ai une bonne idée : je vais la vendre à mon SCI qui me la louera.
A lire aussi : Ravalement de façade : valoriser votre bien à moindre coût !
Je serai en mesure de déduire les frais de la propriété.
Je suis sûr que personne n’y a encore pensé.
Lire également : Avant d'investir en EHPAD, quelles sont les garanties à prendre ?
Rappel des principes
Il est connu que la valeur locative des biens immobiliers non loués doit être intégrée dans le revenu du propriétaire.
Une seule exception : les locaux résidentiels.
Article 15 II CGI : « Les revenus provenant de logements dont le propriétaire réserve la jouissance ne sont pas soumis à l’impôt sur le revenu ».
Par conséquent, la valeur locative de ma résidence secondaire et de ma résidence principale ne sont pas imposables.
La conséquence mécanique : je ne peux déduire aucune des dépenses afférentes à ces biens en vertu du principe « aucune déduction sans revenu ».
Article 13 CGI : « 1. Bénéfice imposable ou revenu est l’excédent du produit brut, y compris la valeur des bénéfices et des prestations en nature, sur les dépenses engagées pour l’acquisition et la préservation des revenus.
‘ Si je vends ma résidence principale ou secondaire à un SCI de l’IR et que je deviens locataire dudit SCI, je perçoit indirectement un revenu de propriété, ce qui me permettra de facturer des frais déductibles, voire de créer un déficit foncier imputable aux conditions de droit commun.
L’ administration ne conteste pas le mécanisme. Ce qu’elle est difficile, c’est la motivation de l’opération.
Œuvre
Dans une décision des 9e et 10e réunions du 8 février 2019, le Conseil d’État rappelle une fois de plus qu’une telle opération est motivée par une taxe objective exclusivement.
En 1992, le contribuable a acquis une résidence secondaire à Biarritz. En 1996, il l’a vendue à son SCI à l’APN à laquelle il a payé un loyer. Il identifie et facture le déficit foncier résultant de l’entretien et travaux de réparation.
L’ administration constate un abus de droits : la seule motivation du contribuable est de contourner l’application de l’article 15 II CGI.
La chose la plus surprenante est que le contribuable devra se rendre au Conseil d’État pour entendre ce que ce dernier répète depuis plus de 40 ans !
Un argument pourrait suggérer qu’il avait réussi : le SCI avait été formé plusieurs années avant l’acquisition de la résidence secondaire et détenait également un bien immeuble important qui a été loué à des tiers dans des conditions normales (voir en ce sens : CE du 27/06/1990, n° 57559).
Mais si la fictive de la société ne pouvait pas être une contrainte, la fraude de la loi le pourrait. Les éléments choisis par le Conseil d’État sont les suivants :
— les travaux à l’origine du déficit foncier ont été initiés immédiatement après le transfert de propriété et ont été financés par l’associé sur le compte courant : l’associé qui détenait auparavant la résidence principale pouvait financer directement les travaux, sans avoir besoin de la capacité de financement de l’entreprise,
— le loyer correspond au montant de l’échéance du prêt contracté par SCI pour l’acquisition de la deuxième maison avant le travail et a été sous-évalué compte tenu des travaux importants effectués. La société ne s’était pas comportée comme si le bail avait été accordé par un tiers, l’effet désiré étant de sous-estimer les revenus pour augmenter le déficit foncier.
Même si le loyer lui est accordé conformément au marché immobilier, l’administration considère qu’une telle opération constitue un abus de droits (Rescript 2008/7).
Conclusion : passez votrechemin.