Ma deuxième maison est chère mais je ne veux pas la louer à des étrangers.
J’ai une bonne idée : je vais la vendre à mon SCI qui me la louera.
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Je serai en mesure de déduire les frais de la propriété.
Je suis sûr que personne n’y a encore pensé.
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Rappel des principes
Difficile d’y échapper : la valeur locative d’un logement non loué, sauf cas particuliers, entre dans la base imposable du propriétaire. Mais il existe une exception de taille pour les logements que l’on occupe soi-même.
L’article 15 II du CGI est sans détour : « Les revenus provenant de logements dont le propriétaire réserve la jouissance ne sont pas soumis à l’impôt sur le revenu. »
En pratique, que ce soit résidence principale ou secondaire, la valeur locative n’alourdit pas la fiscalité tant que le bien reste occupé par son propriétaire. Logiquement, la contrepartie est nette : aucuns frais relatifs à ces logements ne peuvent être déduits des revenus puisqu’il n’y a rien à déclarer de ce côté-là. Sans recettes, aucune déduction n’est admise, la formule ne bouge pas.
C’est aussi ce que martèle l’article 13 du CGI : seuls les frais permettant d’acquérir ou conserver des revenus sont pris en compte. Impossible, donc, de faire supporter au fisc les charges de votre villa sur la côte ou de votre pied-à-terre, si vous en gardez la jouissance.
Mais imaginons un schéma différent : le logement est vendu à une SCI à l’IR, et vous en devenez le locataire. Cette fois, vous versez un loyer à la société, qui déclare de son côté un revenu foncier. À partir de là, toute la mécanique des charges déductibles et du déficit foncier peut s’appliquer en respectant le formalisme classique.
En théorie, ce type de montage est admis. Ce n’est pas le procédé lui-même qui interpelle, mais la manière dont il est utilisé… et l’intention qui se cache derrière.
La jurisprudence à la loupe
En février 2019, le Conseil d’État a balayé les faux-semblants : ce type de montage, lorsqu’il sert d’abord l’optimisation fiscale, n’a rien de novateur.
Regardons un cas précis : en 1992, un acquéreur s’offre une résidence secondaire à Biarritz. Il la revend en 1996 à une SCI à l’IR dont il détient les parts, avant de signer un bail en son nom propre. Les travaux sont alors intégralement remontés à la SCI et générent un déficit foncier.
À ce stade, le fisc réagit vite : pour lui, tout cela ne sert qu’à détourner la limite posée par l’article 15 II du CGI. Selon l’administration, les faits s’apparentent à un abus de droit.
Ce scénario a été présenté devant le Conseil d’État. Sans réel suspense, la réponse est tombée : le montage ne convainc pas plus aujourd’hui qu’hier.
Un élément aurait pu peser : la SCI existait déjà et avait d’autres logements mis en location “classique”. Pourtant, la ligne de partage demeure ténue.
Le Conseil d’État analyse alors certains faits précis pour caractériser la fraude :
- Les travaux responsables du déficit suivent immédiatement la vente à la SCI et sont financés par un apport en compte courant puis remboursés par la société : rien n’empêchait l’associé de réaliser ces travaux directement, sans SCI, aucun apport réel hors l’avantage fiscal recherché.
- Le loyer demandé colle pile au remboursement du crédit immobilier contracté par la SCI, et ne tient pas compte de la valeur rénovée : la logique du bailleur indépendant n’apparaît jamais, tout semble bâti pour réduire les loyers et gonfler artificiellement le déficit foncier.
Autrement dit, le procédé s’éloigne franchement d’une gestion ordinaire de patrimoine immobilier. Même un loyer aligné sur le marché ne sauve rien : le montage reste considéré comme abusif, la motivation fiscale prenant toute la place.
En résumé, le stratagème s’effondre. Se louer à soi-même sa maison via une SCI dans l’espoir de générer du déficit foncier, c’est construire sur du sable. Les services fiscaux ne se laissent pas duper, et la jurisprudence s’est largement exprimée.
À la fin, la vraie question n’est plus “est-ce légal ?”, mais “combien de temps avant que le redressement n’arrive dans la boîte aux lettres ?” Louer sa maison à sa SCI pour jouer avec les impôts, c’est choisir l’affrontement avec Bercy, et les salles d’attente des tribunaux. Voilà un rendez-vous dont on se passerait bien.
