Vous avez investi dans l’immobilier pour louer la propriété ? Comme des millions de Français, vous avez probablement demandé à votre banque de faire un prêt immobilier. C’est souvent alors que le contribuable se trouve obligé de payer les frais de dossier de prêt même les premiers délais pendant que sa propriété n’est pas encore louée : le travail reste pour terminer avant de louer, le locataire arrive quelques mois plus tard etc… Une situation où les investisseurs commettent une erreur récurrente au moment de la déclaration d’impôt qui vient à peser leur fiscalité.
Déduisez les intérêts sur l’emprunt du revenu de la propriété même si le bien n’est pas encore loué !
Louer un bien immobilier ne se limite pas à percevoir des loyers : il faut aussi maîtriser l’art de la déclaration fiscale. Que votre logement soit vide ou meublé, le fisc autorise la déduction de nombreuses dépenses avant le calcul de l’impôt. Travaux, intérêts d’emprunt, assurance emprunteur, frais bancaires… Tous ces frais allègent la note fiscale. Mais la vraie question surgit quand le bien n’est pas encore loué : peut-on malgré tout défalquer ces montants ? Oui, et il serait dommage de s’en priver.
En clair : même si le logement n’a accueilli aucun locataire durant l’année N, tout euro déboursé en 2023 pour préparer la location peut être déduit de vos revenus fonciers de 2023. C’est une mécanique qui échappe encore à de nombreux investisseurs.
Exemple concret : M. Perrin achète un appartement destiné à la location. Son prêt immobilier démarre en juillet 2020, il commence à rembourser chaque mois, mais les travaux s’éternisent et le premier locataire n’arrive qu’en janvier 2021. Tous les frais engagés en 2020, intérêts d’emprunt, factures de travaux et frais de dossier bancaire, sont déductibles de ses revenus fonciers, même sans loyer perçu cette année-là.
Attention toutefois : l’administration fiscale vérifiera bien que le logement est réellement destiné à la location. Si la destination du bien est claire et que le délai entre les charges payées et la première mise en location reste cohérent, la déduction s’applique. Omettre ces frais reviendrait à payer trop d’impôts et de prélèvements sociaux, parfois de façon lourde. Les intérêts d’emprunt sont souvent les premiers concernés, car ils courent dès la signature du prêt, avant même l’arrivée du locataire. La règle s’étend à tous les frais courants liés à un futur bien locatif : travaux, assurances, charges diverses… Même les dispositifs fiscaux comme le Pinel suivent cette logique.
Comment déduire les dépenses payées en l’absence de loyer ?
La marche à suivre n’a rien de sorcier. Pour un logement vide, la déclaration de revenus fonciers 2044 permet de détailler les loyers encaissés et les frais déduits. La ligne 250 concerne spécifiquement les intérêts d’emprunt. Si le logement n’est pas encore loué, il suffit de remplir ce formulaire en indiquant uniquement les charges supportées pour ce bien en attente de locataire.
À retenir : la première déclaration 2044 doit être déposée dès l’année où vous commencez à payer des frais pour le bien, pas seulement à partir du moment où il génère un loyer. Si vous possédez déjà d’autres biens, il convient simplement d’ajouter un nouveau logement sur la 2044 et de compléter la section « charges » correspondante. Pour un bien meublé, la logique est similaire : le formulaire spécifique au régime réel permet de déclarer les frais liés à un logement destiné à la location, prêt immobilier inclus.
Reprenons l’exemple de M. Perrin : il a acheté son bien pour le louer et a commencé à payer des frais en 2020. Même si le locataire n’arrive qu’en 2021, il peut déclarer immédiatement ses dépenses 2020 sur la déclaration de revenus faite en mai 2021. Il précisera les intérêts d’emprunt, l’assurance, les travaux et les frais bancaires engagés en 2020. Sur la déclaration suivante, il reportera les revenus locatifs et les charges de l’année 2021.
Déduire les charges foncières avant de percevoir les loyers… Quel impact sur votre impôt ?
Le mécanisme fiscal mérite qu’on s’y attarde : le bénéfice n’est pas toujours instantané, mais la somme économisée grimpe vite. Prenons le cas d’une location vide. Le calcul « loyers, charges » détermine le montant taxé selon votre tranche d’imposition, auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux (17,2 % à ce jour). En l’absence de loyers, déclarer des charges génère un déficit foncier.
Deux situations se présentent :
- Premier bien loué : déclarer uniquement des charges crée un déficit foncier, mais attention : la part issue des intérêts d’emprunt (ligne 250) n’est pas reportable sur vos revenus globaux, contrairement à d’autres frais. Ce déficit s’impute sur vos futurs revenus fonciers positifs. L’économie d’impôt interviendra donc lorsque vous pourrez l’utiliser, parfois avec un léger décalage.
- Si vous possédez déjà des biens loués : les charges déclarées pour le nouveau bien viendront en déduction immédiate des loyers perçus sur les autres logements. Le gain fiscal se matérialise alors dès la première année.
Nouvelle illustration : M. Perrin règle 500 € de frais de dossier, 400 € d’intérêts et 100 € d’assurance emprunteur. Sa tranche d’imposition atteint 30 %. Il décide de déclarer ces 1 000 € de charges sur sa déclaration 2021, au titre de l’année 2020, alors qu’aucun loyer n’a encore été perçu.
- Avec d’autres biens loués, l’économie est immédiate : 1 000 € x (30 % + 17,2 %) = 472 € d’impôts et prélèvements sociaux économisés cette année-là.
- En l’absence d’autres biens, il constitue un déficit foncier de 1 000 €, utilisable ultérieurement. Le gain fiscal sera identique (472 €), mais différé dans le temps.
Dans tous les cas, il serait risqué de négliger la déclaration de ces frais, qu’il s’agisse des intérêts d’emprunt, des travaux ou des frais de dossier. Du moment que le bien est destiné à être loué et non utilisé à d’autres fins, la déduction reste possible. Le bénéfice fiscal ne se fait pas attendre longtemps.
J’ai oublié de déduire les frais l’année où la propriété n’a pas encore été louée. Que puis-je faire ?
Omettre cette stratégie fiscale peut coûter cher, mais tout n’est pas perdu. La loi vous accorde trois ans pour corriger une déclaration de revenus fonciers. Vous pouvez donc régulariser l’année en cours, la précédente et celle d’avant. Il faudra toutefois rédiger une lettre précise, en joignant les justificatifs nécessaires. L’administration fiscale apprécie particulièrement quand le contribuable explique clairement la nature de la correction demandée : s’agit-il d’un déficit qui s’impute sur les années suivantes ou d’une charge qui aurait généré un allégement fiscal immédiat ? Deux modèles de courrier adaptés figurent dans mes guides ci-dessous.
Tout savoir sur la dpe
Si vous envisagez de vendre ou de louer votre logement, le diagnostic de performance énergétique (DPE) s’impose. Cette étape permet non seulement de respecter la réglementation, mais aussi d’informer précisément l’acquéreur ou le futur locataire sur la classe énergétique du bien. Pour réaliser ce DPE, l’intervention d’un professionnel certifié s’avère indispensable. La durée du diagnostic varie selon la superficie du logement, généralement entre une et quatre heures. Le DPE détaille la consommation d’énergie au mètre carré, en lien direct avec l’isolation thermique du bien.
Il est judicieux de prévoir le coût du DPE dans le budget global de vente ou de location. Selon l’ADEME, il faudra compter entre 100 et 250 euros, selon la taille du logement et la zone géographique. Pour obtenir un tarif précis, vous pouvez consulter le cout dpe détaillé. Avant de vous lancer, prenez le temps de vérifier les références du diagnostiqueur : choisir un professionnel certifié vous garantit la conformité du rapport et la tranquillité lors de la transaction.
Déclarer correctement ses frais immobiliers et anticiper les démarches comme le DPE, c’est s’offrir la possibilité de sécuriser ses revenus tout en optimisant sa fiscalité. À l’heure où chaque euro compte, mieux vaut ne rien laisser au hasard.
