Pour un propriétaire, il peut parfois être difficile de gérer ses actifs immobiliers. En effet, sans gestion réfléchie, la situation peut rapidement se transformer en cauchemar. Sur ce point, la gestion de ce type de richesse sera le domaine d’activité d’une société de gestion immobilière. Comment développer ce type d’activité ? Quelles sont les conditions pour créer votre propre société de gestion ?
I/ Définition et défis d’une société de gestion immobilière
A) Définition
Une société de gestion immobilière concentre son activité sur la gestion d’actifs pour le compte de tiers, qu’il s’agisse de particuliers ou de structures plus larges. Dans les faits, ces sociétés proposent une palette de services parmi lesquels figurent :
- la gestion locative ;
- l’achat et la vente de biens confiés.
Leur public cible ? Les propriétaires de biens immobiliers, quelle que soit leur taille. Ce sont eux qui cherchent à déléguer la gestion de leur patrimoine pour gagner en sérénité ou en efficacité.
En prenant en main les intérêts de leurs clients, ces sociétés interviennent toujours dans le cadre d’un mandat de gestion, véritable clé de voûte de leur activité. Selon les situations, on les appelle aussi :
- administrateur de biens ;
- société de gestion locative ;
- société de location immobilière ;
- agence immobilière.
Le modèle économique repose sur des honoraires de gestion, des commissions sur transactions ou d’autres frais liés aux services rendus. Les professionnels du secteur perçoivent ainsi une rémunération liée à la performance et à la qualité de leur gestion.
B) Questions
Gérer un patrimoine immobilier exige une vigilance de tous les instants. Les enjeux sont multiples : évolution du marché, risques financiers, équilibre budgétaire des propriétaires. Une société de gestion immobilière doit pouvoir anticiper les mouvements du secteur, évaluer la solidité financière de ses clients et mesurer les conséquences de chaque choix.
Une mauvaise gestion ne met pas seulement en péril des chiffres sur un bilan : elle peut bouleverser la sécurité et la stabilité de familles entières. Éviter les situations de déséquilibre, rassurer face à la volatilité du marché, voilà le cœur du métier. Pour convaincre de futurs clients, la capacité à protéger la valeur de leur patrimoine doit être évidente, il en va de leur confiance et, souvent, de leur tranquillité d’esprit.
II/ Les caractéristiques d’une société de gestion immobilière
Pour mieux comprendre le fonctionnement de ces structures, prenons un exemple : un propriétaire d’immeuble décide de confier la gestion de ses actifs à une société spécialisée. Cela peut concerner aussi bien des appartements, des maisons, des locaux professionnels ou même des parkings. Voici les grandes lignes de ce que propose une société de gestion immobilière.
A) La forme d’une société de gestion immobilière
Avant de se lancer, il convient d’analyser soigneusement le projet, notamment sur le plan financier. Monter un business plan solide est vivement conseillé, n’hésitez pas à consulter un article spécialisé sur le sujet si besoin. Une fois cette étape franchie, le choix de la structure juridique s’impose. Si le projet est individuel, une entreprise individuelle (EURL ou SASU) sera appropriée. Si vous êtes plusieurs à vouloir vous associer, vous pourrez opter pour une SARL ou une SAS. Concrètement, beaucoup d’agences immobilières se lancent sous la bannière SARL ou EURL selon le nombre d’associés.
Dans ces sociétés, le capital de départ peut se limiter à un euro symbolique. La flexibilité est de mise pour intégrer de nouveaux associés, qui n’apparaîtront pas tous sur le Kbis, contrairement aux dirigeants. Autre option : la SAS, ou SASU pour un projet en solo. À noter : dans ce cadre, si les dirigeants ne se versent pas de salaire, ils échappent aux cotisations sociales qui s’appliquent dans le régime SARL/EURL (où la cotisation RSI reste de rigueur).
B) L’objet d’une société de gestion immobilière
Le cœur de métier d’un gestionnaire immobilier recouvre une large série de missions, parmi lesquelles :
- trouver et sélectionner les locataires ;
- évaluer la valeur locative et réviser les loyers ;
- diffuser les annonces et gérer la communication autour des biens à louer ;
- prendre en charge les dossiers clients ;
- assurer le recouvrement des loyers, réaliser les reversements mensuels et tenir la comptabilité détaillée ;
- organiser l’entretien et les réparations en sollicitant des prestataires ;
- rédiger tous les documents officiels comme les baux ou les états des lieux.
Il est utile de rappeler que ce secteur relève du commerce, contrairement à une SCI. Par conséquent, la société de gestion immobilière peut également gérer des transactions : achats, ventes, locations.
C) Obtenir un mandat de gestion
Pour agir en toute légalité, toute société de gestion doit détenir un mandat écrit, signé en deux exemplaires. Ce document précise l’étendue des missions confiées : recherche de locataires, étude de leur solvabilité, signature des baux, collecte des loyers, et bien plus. Il s’agit de cadrer précisément les tâches déléguées au gestionnaire, pour éviter toute ambiguïté.
III/ Guide pour la création d’une société de gestion immobilière
A) La rédaction des statuts
La rédaction des statuts constitue une étape déterminante. Ce document fixe les règles du jeu : forme sociale, durée (maximum 99 ans), dénomination, siège social, objet social, montant du capital. Pour une société de gestion immobilière, l’objet social doit être rédigé avec une grande rigueur, en tenant compte de toutes les activités envisagées.
B) Obtention d’une carte immobilière professionnelle
Impossible d’exercer sans carte professionnelle. La loi Hoguet du 2 janvier 1970 impose cette formalité, désormais gérée par les Chambres de Commerce et d’Industrie. Pour obtenir ce précieux sésame, il faut respecter plusieurs conditions.
1. Souscrire une garantie financière
Une garantie financière est requise, attestant de la capacité de l’entreprise à couvrir les fonds qu’elle pourrait détenir pour le compte de ses clients.
2. Obtenir une assurance RCR
Il est également nécessaire de s’assurer en responsabilité civile professionnelle, pour protéger la société en cas de dommages causés dans le cadre de son activité.
3. Remplir trois conditions cumulatives :
Pour obtenir la carte, la société doit :
- être immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés ;
- compter parmi ses dirigeants ou associés au moins une personne titulaire d’un diplôme d’État (de type Bac+3, BTS, etc.) ou d’une carte immobilière professionnelle ;
- ne pas être frappée d’une interdiction ou d’une incapacité à exercer.
C) Procédure d’enregistrement
Les démarches d’immatriculation sont similaires à celles de toute société classique. Il faut publier un avis de constitution dans un journal d’annonces légales, puis déposer le dossier complet auprès du Centre de Formalités des Entreprises (CFE).
Consulter un conseiller patrimonial ou faire appel à une société de gestion immobilière ?
Si ces deux professionnels gravitent autour de l’univers du patrimoine immobilier, leurs missions diffèrent nettement. Pour éviter toute confusion, il peut être utile d’en préciser les contours.
Le conseiller patrimonial, dont le rôle est détaillé sur neofa.com, se concentre sur la valorisation du patrimoine de son client en :
- réalisant un diagnostic personnalisé ;
- proposant des stratégies adaptées à la capacité d’épargne.
Dès lors qu’une personne est en mesure d’épargner au moins 500 euros par mois, elle peut en tirer profit pour préparer sa retraite ou optimiser ses impôts. Le conseiller accompagne la définition de la meilleure stratégie patrimoniale et oriente vers des placements sécurisés, au rendement ajusté selon les objectifs et le niveau de risque accepté.
À l’inverse, la société de gestion prend en charge, pour le compte du client, l’achat, la vente ou la gestion locative de biens. Autrement dit, elle agit concrètement à la place du propriétaire, souvent sur le long terme. Les rôles assumés sont variés :
- administrateur de biens ;
- gestion locative ;
- agence immobilière.
Ce panorama vous permet d’y voir plus clair si vous envisagez de vous lancer dans l’immobilier. À vous de déterminer quelles missions vous souhaitez porter et sous quel statut. Dans tous les cas, chaque client apporte son lot de défis et d’attentes spécifiques. La variété des profils rencontrés et la diversité des tâches à accomplir font de ce secteur un terrain stimulant, où l’on ne s’ennuie jamais.
